В Дубай, който преживява бум в строителството през последните шест години, цените на недвижимите имоти паднаха на 4%. Според Gulf News цените на имотите в най-престижните проекти, разположени в районите на Бурж Дубай ("Дубайската кула") и изкуствения остров Палм Джумейра, паднаха с 20-40%.
С въпроси за кризата, спадащите цени на недвижимите имоти и начините за защита на инвеститорите се обърнахме към адвоката Ахмед Кашвани, управляващ партньор на Адвокатско дружество Кашавани, и Анжелика Щеглова, директор на компанията за недвижими имоти Dacha Real Estate.
Може да изглежда, че много инвеститори на местния пазар на недвижими имоти търсят изход от безизходицата. Каква е причината за това - с общата рецесия в икономиката или с нещо друго?
Много инвеститори в недвижими имоти в ОАЕ са в много трудна ситуация. Кризата и инфлацията доведоха до промяна във финансовото състояние на много от тях. Неразумните забавяния в изграждането на съоръженията, а понякога и пълното им отменяне, непрекъснато подкопават доверието в пазара в Дубай, който не толкова отдавна изглеждаше непоклатим и абсолютно надежден.
Следователно в момента приоритетното желание на инвеститорите в Дубай да изплатят изцяло инвестираните си средства е напълно разбираемо. За съжаление, това не винаги е възможно, но има редица алтернативни решения, които помагат да се излезе от тази ситуация с най-малки загуби.
Какви опции се предлагат на инвеститорите?
Няма толкова много възможности, колкото бихме искали, но въпреки това те съществуват. Вземете например онези, които са инвестирали в няколко строителни работи в ход от един предприемач, където всеки от обектите е бил платен само частично. Такива инвеститори могат да бъдат посъветвани да намалят броя на обектите, като преизчисляват вече депозираните средства, като по този начин напълно или почти напълно ги изплащат до нивото, при което не се изискват допълнителни плащания за дълъг период.
Можете също така да посъветвате да намалите цената на обекта. В крайна сметка мнозина купуваха недвижими имоти на цени, които днес са далеч от реалността. Например, разходите за квадратен фут в някои проекти възлизат на 5000 дирхама и тяхното изграждане все още не е започнало. И ако сравним миналото с днешните цени от 1000 дирхама на квадратен фут, е много трудно да се оправдае продължаването на плащанията за незавършен или не стартиран проект на цени, 5 пъти по-високи от текущите пазарни цени.
Можете също така да съветвате инвеститорите, да се опитате да свържете плащанията към етапите на строителството, а не към календарните дати или да ги забавите, докато проектът действително не бъде завършен.
Като спекуланти не са ли осъзнали много разработчици, че рано или късно пазарът ще се срине?
Разбира се, те разбраха. Но, както знаете, кой не поема рискове ... И инвеститорите поеха рискове, но никой не отмени законите на пазара. Това обаче по никакъв начин не означава, че правата на инвеститорите не трябва да бъдат защитени. Мнозина прекалено и, както виждаме сега, напълно неоснователно се доверяваха на пазара, защото имаха късмет и дълго време пазарът им позволяваше да печелят страхотни пари. Не ги обвинявайте, камо ли да ги наказвате.
Не мислите ли, че основният "удар" падна върху разработчиците? Освен това, те не винаги са виновни за забавянето на строителството? Честно ли е да се принуди разработчиците да преразгледат условията на договорите, за които инвеститорите са се съгласили?
Договорът е доброволно споразумение на страните, което установява, променя или прекратява техните права и задължения. Следователно въпросът за намерението на една от страните да прекрати задълженията си по договора е допустим и легален. Не можем да не обърнем вашето внимание на факта, че повечето договори са много едностранчиви - те са написани в интерес на разработчиците и по никакъв начин не защитават интересите на инвеститорите. В редица случаи до ден днешен инвеститорите дори не са получавали такива договори за продажба и плащанията им са извършени въз основа само на формуляри за резервация на недвижими имоти. В някои случаи нашите клиенти дори нямат формуляри за резервация, а само копия на чекове или банкови преводи, направени въз основа на устни споразумения. Само навременното съдействие на професионален адвокат ще ви помогне да разберете всички детайли на договора, за да защитите най-ефективно правата си и да изпълнявате задълженията си, без да нарушавате правата на другата страна и да отчитате всички нюанси.
Доколко юридически компетентни са договорите за покупко-продажба, въпреки факта, че в повечето случаи те нарушават правата на инвеститорите?
По принцип договорите са съставени много компетентно законосъобразно, което подвеждаше огромен брой инвеститори. Ето защо ние винаги говорим за необходимостта да търсим взаимно изгодни решения, да преговаряме с предприемача и само в крайни случаи се свързваме със съдилищата. Провеждането на процес и освен това спечелването на дело в съда е дълъг и стресиращ процес. И преди да влезете в съдебно правоотношение, трябва да сте сигурни, че към момента на получаване на съдебното решение в ваша полза, ответникът ще има какво да отговори.
Сметката за дескрипция трябваше да може да спести и след това да върне средствата на инвеститорите, нали?
Вие сте абсолютно прав. Една от най-важните стъпки, предприети от правителството на Дубай за защита на чуждестранните инвестиции, както и за повишаване на надеждността на пазара на недвижими имоти в Дубай, беше приемането през 2007 г. на Закон № 8 „За банковите сметки“. Законът предвижда, че всички парични постъпления от продажбата на недвижими имоти на етап „извън плана“ (проектиране и начало на строителството) трябва да бъдат кредитирани на специална сметка и в бъдеще да се използват само за финансиране на това конкретно строителство. В случай на нарушаване на условията за строителство, органът за надзор на пазара на недвижими имоти в Дубай (RERA) има право да замрази наличните средства по гаранционната сметка, а в случай на фалит на предприемача или анулиране на проекта, инвеститорите ще получат обезщетение. Така RERA действа като арбитър при решаване на спорове между купувача и предприемача. На практика обаче ситуацията е друга.
Тоест, днес системата все още не е достатъчно ефективна, за да вдъхнови инвеститорите отново с увереност?
Не можем да говорим за неефективната работа на системата. Можем само да заявим факта, че за съжаление никоя система не е застрахована срещу безскрупулни разработчици. В момента се разработват редица нови законопроекти, приемането на които ще помогне на Дубай да възвърне доверието на инвеститорите и адекватно да преодолее кризата.
Как решавате спорове днес?
По принцип чрез преговори с разработчици, както от името, така и заедно с клиентите. Основната ни задача е да постигнем взаимно изгодни споразумения между страните, като същевременно спазваме всички необходими формалности. Ако преговорите не доведат до желания резултат, нямаме друг избор, освен да се обърнем към съда.
Ако проектът е „замразен“, задължава ли се предприемачът да компенсира изцяло инвеститора за неговите инвестиции?
Отговорът на този въпрос е ясно и ясно посочен в параграф D 11 от член 9 от Закон № 9 от 2009 г., а именно: „Ако строителството на обекта е спряно по причини, които са извън контрола на предприемача, предприемачът има право да прекрати договора, като приспада 30% от сумата, платена от инвеститора“ ,
Забавяния по отношение на условията възникват на всеки пазар на недвижими имоти. Но какво се счита за приемливо?
Член 17 от Закон № 8 от 2007 г. предвижда, че ако строителството на имота не е започнало в рамките на шест месеца от датата на издаване на разрешението за продажба на недвижими имоти „извън плана“ без основателна или приемлива причина, предприемачът се изключва от официалния регистър, който има право да извършва дейности.
Може ли някой да контролира това?
Както вече споменахме, RERA, органът за надзор на пазара на недвижими имоти в Дубай, отговаря за мониторинга, чиято основна задача е навременното актуализиране на базата данни за регистрация на нови обекти, етапи на текущо строителство, както и предоставяне на информация за спрени или „замразени“ обекти.
Няма ли такава практика - при анулиране на строителството на обект да плащате определени неустойки?
Нека отново да се обърнем към гореспоменатия закон № 9, който абсолютно ясно предвижда следните наказания:
- Ако проектът е изграден най-малко 80%, предприемачът има право изцяло да задържи вече платената от инвеститора сума и да поиска погасяване на останалия договор.
- Ако проектът е изграден най-малко 60%, предприемачът има право да прекрати договора и да задържи 40% от общата стойност на обекта.
- Ако строителството на проекта не е достигнало 60%, предприемачът при прекратяване на договора има право да задържи 25% от общите разходи.
Тези санкции се налагат само на инвеститорите, какъвто е законът като цяло.
В правно отношение какво трябва да се направи, за да се върне доверието на инвеститорите?
Икономиката в Дубай е силно зависима от търговията, инвестициите и туризма. Неотдавнашната парична политика в страната нанесе сериозен удар върху икономическото развитие на държавата. Според експерти моделът на икономическото развитие в Дубай е силно зависим от чуждестранния капитал и мащабните международни проекти. Правителството трябва да разработи програма за стимулиране на икономиката в близко бъдеще, в противен случай ще бъде трудно да се възвърне доверието на инвеститорите в краткосрочен план.
По правило никой не мисли, че на първо място трябва да можете да се ориентирате в законите, които регулират сделките за продажба и да защитават вашите права. Навременното обръщение към професионалисти, които са добре утвърдени на пазара на недвижими имоти, ще ви помогне да получите пълна информация за проекти и цени, както и необходимата правна подкрепа, която, без съмнение, ще помогне да ускорите значително процеса, ще спестите време и пари, ще спестите нервите си.
Адвокатско дружество Kashwani и Dacha Real Estate са винаги на ваше разположение.
Обхватът на нашите услуги:
- Покупка и продажба на готови апартаменти и вили;
- Покупка и продажба на офиси и непроизводствени помещения;
- Планиране и изпълнение на инвестиции при кризисен спад на цените;
- Преди и следпродажбено обслужване (подготовка на пакет документи за продажба на имот);
- Наем на жилищни и нежилищни помещения;
- Консултации с адвокати по въпросите на недвижимите имоти;
- Регистрация на фирми и офшорни компании;
- Всички видове правни съвети.
