За такива купувачи най-добрият вариант за инвестиране в имот в Дубай може да бъде закупуването на собственост върху хотелска стая или обслужван хотелски апартамент. Какво е това и какви са особеностите при избора и покупката на недвижими имоти в хотелските комплекси, решихме да попитаме изпълнителния директор на IMEX Real Estate Артур Кобозев.
Артур, кажи ми, какво получава купувачът, когато купува имоти в хотел или апартаменти, обслужвани от хотел?
Купувачът в този случай става собственик не само на завършване до ключ, но и на дизайна на стаи от известни дизайнери, както и на мебели, електронни и домакински уреди и интериорни предмети. Фирменият оператор на хотела поема цялата отговорност за поддръжката, ремонта, правилното проектиране и поддръжка на гостите в съответствие с хотелските стандарти. По правило стаи и апартаменти се предлагат за продажба в хотелски вериги от категория 4-5 *.
Какви са предимствата на закупуването на хотелски апартамент в сравнение с покупката на, да речем, апартамент в обикновен жилищен комплекс?
Ползите от този вид инвестиции са очевидни. Собствениците на хотелски апартаменти получават в собствеността си не само единица за недвижими имоти с "дизайн" декорация, мебели и набор от висококачествено оборудване. Може би основното е, че купувачът на такъв недвижим имот има право да използва всички удобства на хотела - рум сървис, прислужници и портиерни услуги, СПА центрове и фитнес зали, барове и ресторанти. Освен това, тъй като имотът се придобива, купувачът има право да кандидатства за визи за пребиваване в ОАЕ за себе си и членовете на семейството си.
Тоест всъщност инвеститорът придобива част от хотела в имота?
Всъщност не е така. Има разлика между имот под пълния контрол на хотелския оператор и имот, обслужван само от хотела, но не управляван от него.
И каква е разликата?
Факт е, че когато инвеститор закупи хотелска стая или апартаменти под управлението на хотел, тогава едновременно с договора за продажба (или, алтернативно, в самия договор за покупко-продажба) той подписва споразумение за прехвърляне на имота (в случая хотелска стая) до ръководството на хотелския оператор. Това споразумение отразява стандартите за експлоатация на недвижими имоти, неговата стойност, както и процедурата за получаване и разпределение на доходите от използването му. Тоест, операторската компания поема не само поддръжката на недвижими имоти, но и нейното управление с цел генериране на доход. Условията за пребиваване на собственика в закупеното жилище са посочени отделно, а именно периодът, през който е възможно такова настаняване, процедурата за резервация, разходите за живот над договорения период и т.н.
Ако говорим за апартаменти, които се обслужват само от оператора, то в този случай собственикът на жилище се разпорежда с имуществото си. Той може сам да живее в апартаменти или да ги отдава под наем, независимо или с помощта на управляваща компания. Но, както в случая с хотелска стая, собственикът на имота е длъжен да плати за издръжката на своите апартаменти в съответствие със стандартите на операторската компания.
Кой според вас се интересува преди всичко от придобиване на хотелски апартаменти?
Бих отделил двете основни целеви групи купувачи на хотелски апартаменти. Първата група включва инвеститори, които биха искали да използват недвижими имоти за собствено удобно живеене (или за престой на свои роднини, приятели и познати) за кратък период от година, например по време на празници или ваканции. В същото време инвеститорът се освобождава от необходимостта постоянно да се грижи за поддръжката на недвижими имоти и да носи допълнителни оперативни разходи, но, напротив, може да разчита на печалба от него. Изборът на тази група е хотелска стая или апартамент, управлявани от хотелски оператор.
Към втората група включвам клиенти, които са готови да се възползват от всичко и са готови да поемат някои допълнителни разходи. Въпреки че в този случай тяхната полза е очевидна: всъщност те живеят в петзвезден хотел, в същото време плащат само малка част от цената на „стаята“ и имат гъвкавостта да използват имуществото си. Ако е необходимо, те могат Адресът, Центърът Бурж Дубай да прехвърли жилището си на управлението на операторската компания, за да генерира доход, или да го продаде, за да върне инвестицията. За тази категория изборът е обслужван от хотелски апартаменти.
Така или иначе, но за всеки инвеститор е важно неговата собственост да притежава максимална привлекателност. Как вървят нещата в хотелиерството, отразени ли са последиците от кризата?
Според последните публикувани данни в глобалното проучване на Deloitte, през 2008 г. Дубай заема второ и трето място в световната класация по отношение на средния доход от една хотелска стая и средна цена на стаите, съответно. Средната цена на стая в хотели в Дубай през 2008 г. беше 300 долара на ден, а средният доход от стая беше 237 долара. Единствено Москва изпреварва Дубай, което не е изненадващо, като се има предвид факта, че руската столица е световен лидер по цени на имотите и на цена за живот.
В същото време хотелите в региона на Близкия изток са най-слабо засегнати от последиците от световната икономическа криза, като през втората половина на 2008 г. се покачва повишение на средния доход на стая с 14,5%.
Разбира се, би било неразумно да се смята, че тази година бизнесът с хотели в Дубай ще расте със същите темпове, обаче, в сравнение с други страни, този емират има всички шансове да остане начело. Последните данни за февруари 2009 г., между другото, потвърждават това. Въпреки че общият коефициент на заетост на хотелите в Дубай леко се е понижил, но като цяло той остава на много високо ниво, достигайки 80%, а плажните хотели в Дубай са били 95% пълни през февруари.
Колко оферти за хотелски апартаменти има на пазара в момента?
На пазара в Дубай има много оферти за хотелски апартаменти. Въпреки това, трябва да подходите към подбора много внимателно. Тъй като придобивате не само собственост, но и набор от права и задължения, свързани с използването му, се изисква особено внимателно проучване на съответните документи. Освен това трябва да оцените перспективите на самия хотелски проект, в който обмисляте възможността за придобиване на апартаменти. И разбира се, когато купувате който и да е имот, трябва да се запознаете с всички възможни опции, за да направите избора, който най-добре отговаря на вашите изисквания.
Например, ако сте бизнесмен и посещавате Дубай главно заради бизнес, тогава може би трябва да обърнете внимание на апартаменти в нови хотелски комплекси в бизнес районите на града. Един от най-новите подобни проекти е The Address, Downtown Burj Dubai, който отвори врати през октомври миналата година и се управлява от хотелския оператор Emaar Hospitality Group. Тази шикозна 63-етажна сграда има стратегическо местоположение в сърцето на центъра на Дубай, в непосредствена близост до най-високата сграда в света - Бурж Дубай. Цената на апартаментите тук започва с 950 хиляди долара.
Ако търсите място за почивка на морето, тогава трябва да обърнете внимание на хотелски проекти на „палмовия“ остров Палм Джумейра. Например луксозните апартаменти, обслужвани от Grandeur Residences, могат да бъдат закупени за около 6400 долара на квадратен метър. Според най-песимистичните оценки, нетният годишен доход при прехвърляне на апартаментите в хотела ще бъде 5 8% от общата инвестиция. В същото време искам да подчертая за пореден път, че собственикът се освобождава от всички проблеми и разходи за поддръжка и управление на недвижими имоти и е свободен да избира дали да живее сам в апартаментите си или да ги наема, за да получи стабилен доход.
Е, друг типичен вариант е, когато придобиването на хотелски апартаменти се разглежда преди всичко като инвестиция, а чак тогава - като възможност за жилище. Тук можете да препоръчате да обърнете внимание на проектите на големи международни хотелски вериги. Например, е възможно да закупите хотелска стая, управлявана от швейцарската верига Movenpick, да останете там 30 дни в годината безплатно или във всеки друг хотел от същата верига по света със значителни отстъпки. Освен това през първите три години компанията-оператор гарантира на собственика годишен нетен доход от 6,7% от размера на инвестициите. Цената на това число е 175 хиляди долара.
Нека да преминем към практически препоръки по темата как да подходим към избора на инвестиционен обект?
Най-важната препоръка е да се опитате да видите всичко със собствените си очи. И за това ние от IMEX Real Estate организираме безплатни запознанствени турове за Дубай за нашите клиенти. Предлагаме на клиентите си индивидуална богата програма за деня, с посещения на всички интересни проекти. По време на обиколката нашите клиенти могат да видят и сравнят себе си не само отделни обекти за продажба, а всички основни проекти на новото градско развитие, за да определят съзнателно посоката на търсенето. Нашите консултанти, придружаващи клиента, ще покажат, разкажат и отговорят на всички ваши въпроси в реално време. Тази услуга е насочена към предоставяне на клиентите на най-пълната картина на пазара на недвижими имоти в Дубай и се изисква на първо място от онези, които за първи път мислят за закупуване на недвижими имоти в Емирствата.
Вашите оферти обхващат ли само проекти в Дубай?
Разбира се, интересни оферти за хотелски стаи и апартаменти има не само в Дубай. И въпреки че пазарът на недвижими имоти в Дубай е най-големият и най-динамичният, ако клиентът има желание, можем да предложим интересни опции в Абу Даби и северните емирства. По-подробна информация за офертите на IMEX Real Estate, както и възможността да направите запитване до нашите специалисти, можете да намерите на нашия уебсайт www.imexre.com
Благодаря за разговора. Желаем ви успех.
