ОТГОВОРИ НА НАЙ-ЧЕСТО ЗАДАВАНИ ВЪПРОСИ мога Купуват ли имоти в Дубай чужди граждани?
Гражданите на чуждестранни държави, които не са членове на Съвета за сътрудничество в Арабския залив (GCC), имат право да придобият пълна собственост върху недвижими имоти в Дубай ("freehold") само на специално определени територии, в така наречените свободни зони. Списъкът на такива зони е установен с Указ на владетеля на Дубай № 3 от 2006 г. Те включват почти цялата територия на "новия Дубай", включително такива популярни райони като Дубай Марина, Палмата Джумейра, Емирейтс Живи, Кулите Джумейра Лейкс и др.
Изисква се регистрация на недвижими имоти в Дубай и кой участва в него?
Регистрацията на права върху недвижими имоти в Дубай се извършва от Land Land Department. Днес правата на собственост, дългосрочните лизингови договори, залаганията върху недвижими имоти и др. Подлежат на задължителна регистрация в съответния регистър.Регистрирането се извършва както върху готови и пускани в експлоатация съоръжения, така и по строителни проекти („извън планиране“). В първия случай собственикът получава удостоверение за регистрация на недвижими имоти (нотариален акт), а в случай на регистрация на имот, който все още не е завършен (регистрация на Oqood) - първоначалният договор за покупко-продажба (първоначален договор за продажба). Цената за регистриране на прехвърлянето на собствеността върху недвижими имоти в Land Department в общия случай е 4% от продажната цена плюс 4000 drx ОАЕ (приблизително 1100 щатски долара) за услугите на център за обработка на транзакции (DLD Trustee) плюс малко фиксирано плащане (зависи от вида на регистрираната собственост) за издаване на сертификат.
Какви данъци трябва да плаща собственик на имот в Дубай?
В Обединените арабски емирства няма данъци върху собствеността и доходите. Следователно притежаването на недвижими имоти в Дубай, както и получаването на доход, например от отдаването му под наем, не води до данъчни последици за собственика в рамките на юрисдикцията на ОАЕ. Трябва обаче да разберете, че собственикът на недвижимия имот е отговорен за правилната му поддръжка и е длъжен да заплати разходите по поддръжката му (така наречените такси за поддръжка или такси за обслужване).
Размерът на таксите за обслужване се определя от управляващата компания в съгласие с асоциацията на собствениците (ако такава асоциация вече е създадена) и се одобрява от регулаторната агенция на пазара за недвижими имоти в Дубай (RERA).
Таксата за поддръжка включва разходите за охрана на сградата, почистване на общи части, сметосъбиране, поддръжка на инфраструктура (паркинги, басейни, фитнес зали, зони за отдих) и др. По правило такива плащания се таксуват ежегодно за година по-рано, а за Дубай, в зависимост от проекта, те варират от 20 до 80 долара на квадратен метър. м годишно.
Може ли собственик на имот в Дубай да го наеме?
Отношенията между наемодателите и наемателите в Дубай се уреждат от Закон № 26 от 2007 г., както и неговите изменения. Според действащото законодателство всеки собственик на недвижими имоти на територията на емирството на Дубай има право да наеме имота си за дългосрочен наем. Обикновено недвижимите имоти се наемат за период от една година, последвано от подновяване. Собствениците също могат да се обърнат към лицензирана компания и да прехвърлят собствеността си върху нея за управление. В този случай управляващото дружество се грижи за всички въпроси, свързани с отношенията с наематели.
Какъв доход от наем може да очаква собственик на имот в Дубай?
Ако говорим за средните пазарни показатели на текущата възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти, то за жилищата в Дубай днес индикаторът на нетния доход от наем (тоест доходите минус разходите за обслужване на недвижими имоти) е средно 5 - 8% годишно. Разпределението на рентабилността се дължи на разликите във вида и категорията на недвижимите имоти, местоположението и цената на услугите. Освен това, по-скъпите изключителни недвижими имоти, като правило, дават по-малка възвръщаемост под формата на доход от наем, отколкото масовото жилище в достъпни проекти.
Що се отнася до пазара на офис недвижими имоти, днес такива инвестиции са по-малко привлекателни по отношение на доходите от наем от покупката на жилища. Отдаването под наем на търговски площи (това включва не само магазини, но и пунктове за обслужване, кафенета, ресторанти и т.н.) е потенциално способно да генерира по-висок доход (до 15%), но това зависи от параметрите на самия имот, т.е. и от външни за него фактори.
Има ли ограничения за разходите за наем в Дубай?
Сключвайки договор за наем на недвижими имоти, страните по сделката имат право да се споразумеят при всякакви условия, които не противоречат на действащото законодателство. Няма директни ограничения за наемната цена, които са посочени в договора между лизингодателя и лизингополучателя. Съществуват обаче законодателно установени ограничения за увеличаване на разходите за наем при подновяване на договор за следващия срок. Когато ревизира лизинговите договори нагоре, наемодателят трябва да се ръководи от индекса на регулаторния орган за недвижими имоти в Дубай (RERA), който отразява средните наемни цени за различните видове жилища в зависимост от района.
Какви са изискванията за наемателите в Дубай?
Наемател на недвижими имоти в Дубай (ако не говорим за краткосрочни жилища под наем) може да бъде само физическо или юридическо лице със статут на резидент в Обединените арабски емирства. Тоест, договор за наем може да се сключи само с гражданин на ОАЕ или държава, която е член на Съвета за сътрудничество на арабските държави от Персийския залив, или с експатриат с резидентна виза.
Съответно наемателят е юридическо лице, трябва да има съответната регистрация в ОАЕ. Това може да бъде местна организация, компания, регистрирана в свободна икономическа зона, или клон (представителство) на чуждестранна компания.
Необходима ли е регистрация на договор за наем на недвижими имоти в Дубай и кой участва в него?
В съответствие със законите на Дубайския емирство, всички наеми на недвижими имоти на нейна територия трябва да бъдат надлежно регистрирани. Регистрацията на договорите за наем се извършва от Регулаторната агенция за недвижими имоти в Дубай (RERA). Специално за тези цели агенцията създаде системата Ejari, която позволява регистриране на договори чрез интернет и специализирани сервизни центрове. И лизингодателят, и лизингополучателят могат да регистрират лизинг. Досега е установена отговорност за неспазване на изискването за задължителна регистрация, но според разпоредбите на закона всички участници в транзакции, които не са регистрирани, автоматично се лишават от правото да кандидатстват пред съдебните и държавните органи за защита на техните интереси. Също така, регистрацията на договори за наем в системата Ejari е необходима за отваряне на визи за семейно пребиваване.
Как да плащам наем за недвижими имоти в Дубай?
На пазара за наем в Дубай, както и в останалата част от ОАЕ, е обичайно да се плаща наем за предстоящата година.
По правило всички плащания се извършват чрез банкови чекове. В зависимост от условията на договора, годишната сума за наем се изплаща чрез една или повече чекове. В последния случай проверките се датират от бъдещи дати. Например, ако броят на проверките е 4, тогава датите на проверките ще съответстват на датите в бъдеще на всяко тримесечие, а ако броят на проверките е 12, те ще бъдат датирани на интервали от месец. Съответно, на датата, посочена в чека, лизингодателят може да го представи в банката и да получи пари от сметката на наемателя. Издаването на необезпечени чекове в ОАЕ е криминално престъпление, така че плащането с чекове, въпреки че не дава 100% гаранция за наем, е доста надежден и удобен начин за извършване на плащания.
Може ли наемодател, който не е жител на ОАЕ, да получи пари на чек?
Трябва да се помни, че периодът, през който може да бъде представен чек за плащане, е 6 месеца, след което той се анулира. Ако чекът е написан на името на физическо лице и върху него няма маркировка само върху банковата сметка на получателя, тогава посоченото на чека лице, независимо от наличието на резидентна виза, може да получи пари в който и да е клон на банката-издател. В противен случай или ако чекът е написан на името на компанията, парите по него могат да се получават само по банкова сметка, а сметката трябва да бъде открита в една от банките в ОАЕ. Статут на пребиваващ също не се изисква. Редица банки в ОАЕ лесно отварят сметки за собственици на чуждестранни имоти.
Процедурата за откриване на сметка в банка отнема по-малко от час, а минималните изисквания за депозиране на пари в сметка за нейното отваряне в момента са 5 хиляди drx (около 1400 щатски долара). Ако изброените опции за наем не са подходящи за лизингодателя, той може да сключи споразумение с управляващата компания или с агенция за недвижими имоти, чрез която е направен наемът. Тогава чековете могат да бъдат издадени на името на агенцията и след получаване на пари от тях агенцията ги прехвърля (преводи в брой или по друг удобен начин) на лизингодателя. Основното в случая е компетентно да подходите към въпроса за избора на партньорска компания.
Кой плаща комисионна на агенция за недвижими имоти? Когато посредникът в сделката е агенция за недвижими имоти, му се плаща комисионна. Според съществуващата практика наемателят плаща комисионната на агенцията за недвижими имоти. Обикновено това е 5% от годишната сума за наем.
Услугите на агенцията приключват след подписване на договор за наем. Ако лизингодателят се нуждае от допълнителни агентурни услуги (представляващи интересите си в ОАЕ по време на срока на лизинга, приемане на плащания от наемателя, заплащане на разходи за поддръжка на недвижими имоти и др.), Тяхната цена се договаря допълнително.
Кой плаща за експлоатацията и поддръжката на нает имот?
Наемателят и наемодателят могат да се споразумеят за всякакви условия за наем, но като правило наемодателят е отговорен за плащането на разходи за поддръжка (такси за поддръжка / такси за обслужване) и основен ремонт на имота.
Всички текущи разходи, свързани с експлоатацията на наетия обект, като например: заплащане на вода, ток, климатик, телефон, интернет връзка и др., Както и текущ ремонт на недвижими имоти, се поемат от наемателя. Освен това наемателят свързва комунални услуги от съответните доставчици независимо и от свое име. Наемателят плаща и т.нар „Жилищна такса“, която представлява общинска такса от 5% от годишния наем. Таксата се начислява от Дубайската служба за електричество и вода (DEWA) на равни вноски през цялата година, заедно с плащания за електричество и вода. Ако единицата за недвижими имоти не е свързана с вода и електричество (т.е. не е населена), жилищният данък не се начислява. Въпреки факта, че жилищният данък е въведен отдавна, широкото му събиране не е правилно установено и все още не е включено в някои сметки на DEWA.
Възможно ли е да се направи без агенти при сделки с недвижими имоти в Дубай?
Почти никоя сделка с недвижими имоти не е завършена без агенти в Дубай, както наистина в останалия свят. Именно в агенциите за недвижими имоти, най-често се прилагат клиенти, които искат да наемат, дават под наем, купуват или продават недвижими имоти. Работейки на пазара, агентите, като никой друг, притежават информация за това кой, какво и колко иска да наеме, наеме, продаде или купи. Въпреки това, далеч от всички професионални участници на пазара са надлежно регистрирани и законно оперирани.
Какви са изискванията за агентите за недвижими имоти в Дубай?
На първо място, трябва да се има предвид, че в съответствие със заповедта на председателя на отдела за недвижими имоти в Дубай № 85 от 2006 г. всички агенции за недвижими имоти, опериращи в Дубай, трябва да имат лиценз за съответния вид дейност и трябва да бъдат регистрирани в специалния регистър на регулаторната агенция за пазара. Dubai Real Estate (RERA). Тъй като стопанските субекти в ОАЕ нямат универсална правоспособност, разрешеният вид дейност трябва да бъде ясно посочен в лиценза. Например, за посредничество при продажбата, покупката или лизинга, тези видове дейности трябва да бъдат изрично посочени в лиценза.
В същото време всички агенти на компанията трябва да преминат подходящ курс на обучение и да получат лични брокерски карти с индивидуален номер. Такива мерки са насочени основно към защита правата и интересите на клиентите и са предназначени да сведат до минимум възможността за измама от страна на агентите. Проверете регистрацията на агенция за недвижими имоти и нейните агенти на официалния уебсайт на отдела за земя в Дубай на адрес www.dubailand.gov.ae.
Защо е важно агент да е регистриран правилно?
Пазарът на недвижими имоти в Дубай е многонационален. Купувачите, продавачите, наемодателите и наемателите обикновено са чужди граждани. Къде могат да се търсят един друг, в случай че нещо се обърка? Следователно агенция за недвижими имоти със седалище в Дубай е сериозен гарант за сделката. Освен това важен фактор е изискването на законодателство за 100% собственост на такава компания от местни жители - граждани на ОАЕ.
Всъщност в повечето случаи агенцията за недвижими имоти действа като трета страна в сделката между продавача и купувача, като гарантира интересите и на двамата.
Например по правило агенцията приема депозита от купувача и го държи до окончателните разплащания и регистрацията на транзакцията. За купувача това гарантира връщане на депозита, ако транзакцията не се извърши по вина на продавача. А продавачът от своя страна може да разчита на изплащането на сумата на депозита като обезщетение, ако транзакцията не се извърши по вина на купувача.
КАК СЕ ИМУВА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ В ДУБАЙ
В най-общите си условия процедурата за закупуване на имот в Дубай в повечето случаи е следната:
1. Купувачът избира имота, който желае да закупи.
2. Продавачът и купувачът подписват договор за продажба, който отразява всички параметри на сделката, по-специално:
- стойност на придобитото имущество
- допълнителни плащания, свързани с транзакцията (комисионна на агенти, плащания на предприемача, такса за регистрация, възстановяване на продавача на предварително заплатени разходи за поддръжка и др.)
- периодът, през който транзакцията за покупко-продажба трябва да бъде завършена
- условия и процедура за сетълменти
- отговорност на страните в случай на неизпълнение на условията на договора
3. При подписване на договора за продажба с продавача купувачът прави депозит (обикновено 10% от стойността на придобитото имущество).
4. Продавачът изготвя разрешение от предприемача да продаде имота си (No Objection Certificate, NOC), което е необходимо за регистриране на транзакцията в Land Land Department в Дубай и потвърждава, че продавачът няма просрочени задължения по плащания, свързани с недвижими имоти.
5. След получаване на разрешението за продажба продавачът и купувачът регистрират имота на името на новия собственик в един от центровете за регистрация на подземния департамент (DLD попечител).Обикновено по време на регистрацията транзакциите също се уреждат.
КАК РЕАЛНА ИМОТ ЗА НАЕМ В ДУБАЙ
В най-общите си условия процедурата за отдаване под наем на недвижими имоти в Дубай в повечето случаи е следната:
1. Наемодателят сам или с помощта на агенция за недвижими имоти търси наемател.
2. Когато се намери наемателят, наемодателят подписва договор за лизинг с него, който отразява всички параметри на сделката, по-специално:
- наемна цена и условия на плащане
- период на наем и условия за неговото удължаване
- допълнителни разходи, свързани с експлоатацията на имота и разпределението им между страните
- отговорност на страните в случай на неизпълнение на условията на договора
3. При подписване на договора наемателят плаща наема за годината (обикновено с чек), както и обезпечение (обикновено 5% от годишния наем).
4. След като получи плащане от наемателя, наемодателят му дава ключовете, ключодържателите, картите за достъп и т.н., необходими за безпрепятствен достъп до наетите помещения и свързаната с тях инфраструктура (басейн, фитнес зала и др.), Както и копия на документи ( удостоверение за собственост, паспорт на собственика и др.), необходими лизингови договори
Atoru за свързване на вода, електричество, климатик, телефон, интернет и т.н.
Можете да получите всяка допълнителна информация за придобиването и управлението на вашия имот в Дубай от специалистите на IMEX Real Estate на тел. в Москва +7 495 5100008, безплатен номер в ОАЕ 800-IMEX (800-4639) или чрез изпращане на заявка по имейл [email protected]
