През последните три години пазарът на недвижими имоти в Дубай, прегрят от спекулации по време на бума преди кризата, претърпя дълбока корекция. Светът обаче не стои неподвижно и напоследък все по-често се чуват мненията на експерти, потвърждаващи възстановяването на пазара в Дубай и връщането на инвеститорския интерес. Дали това е така, разговаряме с изпълнителния директор на IMEX Real Estate Артур Кобозев.
Артур, моля те, кажи ми каква е ситуацията на пазара на недвижими имоти в Дубай сега?
Въпросът е твърде общ. Като за начало предлагам да изясня точно за какво ще говорим. Факт е, че в Дубай има така наречените свободни зони, където недвижими имоти могат да се продават на чуждестранни граждани, а останалата част от територията, където недвижими имоти могат да бъдат закупени само от граждани на ОАЕ и още пет държави, които са членове на Съвета за сътрудничество в Персийския залив , Освен това има пазар на продажби и наеми, пазар на жилищни и нежилищни имоти и т.н.
Мисля, че нашите читатели ще бъдат по-заинтересовани от ситуацията на пазара на недвижими имоти на свободна практика.
Що се отнася до недвижимите имоти, през последните няколко години от началото на световната финансова криза през 2008 г., пазарът на недвижими имоти в Дубай претърпя значителни трансформации. Известно е, че преди кризата, на пазара на ОАЕ доминираха т. Нар. „Извънпланови” проекти, тоест предмети за недвижими имоти, продавани в началните етапи на проектиране и строителство.
От началото на кризата, поради сериозна корекция на цените, пазарът извън плана на практика изчезна. Спекулантите напуснаха пазара, а самият пазар се преориентира към готови недвижими имоти и крайни потребители. Освен това, ако веднага след кризата, през 2009-2010 г., пазарът очевидно беше пазарът на купувача, то миналата година имаше явна тенденция пазарът да се прехвърли, по-специално в жилищния сегмент, обратно към страната на продавача. Това е особено забележимо в областите, най-развити от крайните потребители с развита инфраструктура, като The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai и няколко други.
По отношение на пазара на офис недвижими имоти ситуацията е по-малко ясна. Днес на пазара има явно свръхпредлагане. Освен това в близко бъдеще голям брой офис площи ще бъдат завършени и ще навлязат на пазара, чието изграждане е започнало още преди кризата през 2008 г. Ето защо, въпреки че напоследък се наблюдават някои признаци на стабилизиране на цените, от гледна точка на растежа на стойността и размера на генерирания доход от наем, инвестициите в офис недвижими имоти през следващите няколко години според мен изглеждат по-малко привлекателни от, да речем, инвестициите в жилища.
Тоест, сега цените на жилищата в Дубай се покачват?
Безопасно е да се каже, че пазарът се е стабилизирал и се наблюдава умерен растеж в популярните райони. Разбира се, вероятно би било наивно да очакваме същите темпове на растеж на цените на недвижимите имоти, които наблюдавахме по време на бума преди кризата. След кризата пазарът премина от етапа на активен растеж в стадий на зряло развитие. Въпреки това за редица най-популярни проекти за 2011 г. цените на жилищата показаха двуцифрени темпове на растеж. Така например цените на вилите в района на Спрингс са се увеличили с 15-20% през годината - това е факт. Цените на апартаментите в проектите на Oceana Residence и Palm Residences (Fairmont) на известния "палмов" остров Палм Джумейра са нараснали с 10-15%. Луксозните вили на "клоните" на The Palm Jumeirah са се повишили с 5-10%.
Луксозните апартаменти в проекта Kempinski Residences на короната на The Palm Jumeirah също са се повишили. Тъй като търсенето сега се формира главно за сметка на крайните потребители, проектите с най-успешния набор от характеристики на потребителите показват на първо място увеличение на цената. Това включва местоположение, наличие на развита инфраструктура, качество на самия проект и ограничено предлагане. Освен това става все по-трудно да изберем подходящия обект на пазара за нашите клиенти - броят на интересните оферти за продажба напоследък значително намаля, с увеличаването на броя на заявките за покупка.
Расте ли и жилището под наем?
В исторически план пазарът за наеми в Дубай е много развит. Дубай е най-големият бизнес център в региона. Освен това местното население тук е под 10%. Останалите 90% от повече от два милиона жители на метрополията са посетители. Малко хора, които идват да работят в Дубай, могат да си позволят да си купят собствено жилище. Всеки обаче трябва да живее някъде. Следователно, наемането на жилища в популярни проекти е много търсено. През 2009-2010 г. се наблюдава общо намаляване на наемните ставки, свързано с последиците от кризата. Но още през втората половина на миналата година тенденцията се промени и наемните цени започнаха да растат. Например апартамент с две спални в популярната зона на Зелените, който през декември 2010 г. беше нает за 85 хиляди дирхама годишно (това е около 23 хиляди щатски долара), през декември 2011 г. ние отдавахме под наем за 110 хиляди дирхама годишно (т.е. например за приблизително 30 хил. щ.д.
Колко изгодно е да наемете имот в Дубай?
Ако говорим за дългосрочни лизингови договори (за година или повече), за наем на жилища в Дубай нетният доход от наем (тоест доходът от наем минус задължителните разходи за поддръжка на имота) днес е средно 5-10% годишно, инвестира в придобиване на недвижими имоти. Разпределението на рентабилността се дължи на разликите във вида и категорията на жилищата, местоположението и цената на услугите. В същото време по-скъпите изключителни недвижими имоти, като правило, дават малко по-ниска възвръщаемост под формата на доход от наем, отколкото масовото жилище в достъпни проекти. В случай на краткосрочен лизинг, текущата възвръщаемост на инвестицията може да бъде от 10 до 20% годишно. И не забравяйте да добавите към това и увеличение на стойността на самия недвижим имот.
Има ли функции при наемане на жилище за дългосрочен и краткосрочен наем?
При отдаване под наем на дългосрочен лизинг договорът обикновено се сключва за една година с възможност за последващо подновяване. Наемът за цялата година се заплаща предварително при подписване на договора за наем. В този случай наемателят се отваря от свое име и независимо плаща всички текущи сметки за вода, ток, комуникационни услуги и др. Следователно дългосрочният лизинг минимизира финансовите рискове и разходите за управление на недвижими имоти.
При краткосрочни лизинг наемните ставки са много по-високи, но всички текущи разходи трябва да се плащат от собственика независимо. В допълнение, за наемане на жилище за краткосрочно наемане трябва да отговарят на определени изисквания: апартаментът или вилата трябва да бъдат обзаведени и оборудвани с всичко необходимо за живот, включително съдове, спално бельо и др. Естествено, преди пристигането на нов наемател и в края на наемния период трябва да се проведе почистване, пране на дрехи и пр. Тъй като туристите често наемат жилища за кратки наеми, човек също трябва да бъде подготвен за факта, че жилищата ще трябва да бъдат прехвърлени на наематели и да бъдат взети обратно от тях по всяко време на деня или нощта.
Оказва се, че само собственици, постоянно пребиваващи в Дубай, ще могат ли да дават под наем на краткосрочен лизинг?
Изобщо не. Собствениците могат да наемат специалисти, които да решат целия спектър от възникващи проблеми. Например, ние от IMEX Real Estate предлагаме на нашите клиенти пълен набор от услуги за управление на имоти в Дубай. Разработили сме специални пакети услуги както за опция за отдаване под наем на дългосрочен лизинг, така и за отдаване под наем в краткосрочен план. Ние се грижим за всички проблеми, които възникват, от това да оборудваме жилищата с всичко необходимо и да намерим наематели, и да завършим с подготовката на доклади и изплащането на доходи от наем. Всичко, което се изисква от собственика, е да се свърже с нас и да сключи подходящ договор с нашата компания.
Освен това можем да предложим на нашите клиенти, които все още нямат недвижими имоти в Дубай, инвестиционни опции, които отчитат последващото му използване. Купувайки вила или апартамент чрез IMEX Real Estate, купувачът може веднага да сключи с нас договор за последващо управление с предварително зададени параметри за рентабилност. Например, ако къща е закупена с цел да прекарате в Дубай само няколко месеца в годината, като наемете остатъчния период, можете да получите много добър допълнителен доход.
И колко от нашите сънародници купуват жилища в Дубай?
Много. Рускоезичното население е на едно от първите места сред общия брой купувачи на недвижими имоти в Дубай. Повечето от тях са собственици на малък и среден бизнес. Те съставят най-активната среда, готови са внимателно да проучат пазара, да обмислят оферти, да вземат информирани и обмислени решения. През последните години наблюдаваме и увеличение на броя на купувачите от нестопанския сектор: длъжностни лица и служители на големи държавни корпорации.
Най-популярните сред нашите сънародници по очевидни причини са престижните крайбрежни райони на Дубай: Palm Jumeirah, Dubai Marina и голям жилищен проект, разположен директно на морския бряг - Jumeirah Beach Residence. С жилищата в тези райони по правило няма специални проблеми при покупка, продажба и отдаване под наем, включително със схемата за сезонно ползване на жилища от самите собственици и отдаване под наем през останалото време. Недвижимите имоти в тези райони са най-ликвидни за инвеститорите и по-удобни за личното пребиваване.
Какви според вас са перспективите пред жилищния пазар в Дубай?
Повечето участници на пазара са съгласни, че през следващите няколко години в Дубай ще наблюдаваме плавен растеж на пазара. И за това има причини. Откакто кризата започна през 2008 г. в Дубай, не беше стартиран нито един нов жилищен проект. Мораториумът върху регистрацията на нови проекти, въведени от регулаторния орган на пазара за недвижими имоти в Дубай (RERA), все още не е отменен. В същото време, според статистическия център в Дубай, населението на емирството през последните три години е нараснало с повече от 300 хиляди жители, а темпът на растеж само се увеличава. Това се улеснява от политическата стабилност, най-високото ниво на сигурност, благоприятен инвестиционен климат, липсата на данъци и ограничения върху движението на капитали, както и разходите за правене на бизнес значително намалени в резултат на кризата (наем на офиси, разходи за персонал и др.). Всичко това привлича бизнеса, който от своя страна изисква човешки ресурси.
Сега пазарът е в процес на усвояване на излишъци от недвижими имоти, чието строителство е започнало още преди кризата. Тъй като недвижимите имоти са актив, който отнема значително време за изграждане (цикълът на строителството на сградата отнема средно 2-3 години), недостигът неизбежно ще възникне на пазара в обозримо бъдеще.
Ето защо можем уверено да говорим за оптимистичен сценарий за развитието на ситуацията на пазара на недвижими имоти в Дубай. Това се потвърждава и от наскоро публикувани данни от отдела за земеделие в Дубай за обема на сделките с недвижими имоти за изминалата година. Според тези данни общият обем на регистрираните сделки с недвижими имоти в Дубай през 2011 г. нараства с 20% в сравнение с 2010 г. и достига 39 милиарда щатски долара.
Тоест, всичко ще е наред?
Абсолютно съм сигурен в това. Благодаря за разговора. Желаем ви успех.
Можете да получите всяка допълнителна информация за придобиването и управлението на недвижими имоти в Дубай от специалистите на IMEX Real Estate на тел. в Москва +7 495 5100008, безплатен номер в ОАЕ 800-IMEX (800-4639) или чрез изпращане на заявка по имейл [email protected].
