МИСИЯ ВЕЧЕ ТРИ ГОДИНИ ОТ МОМЕНТА НА НАЧАЛОТО НА СВЕТОВНАТА ФИНАНСОВА КРИЗА от 2008 г. През това време в света са настъпили значителни промени. МНОГО МИСЛЕТЕ, ЧЕ СТАВАМЕ НА ПЪЛНАТА НОВА ШОКА. АМЕРИКА НЕ МОЖЕ ДА РАЗБИРАНЕ ПРОБЛЕМИТЕ СИ, ЕВРОПА СЕ РАБОЛИРА НА ВЕЛИКАТА НА ДЕФУЛТАТА, А В АРАБИЧНИЯ СВЯТ СА ИЗПЪЛНЕНА РЕВОЛЮЦИЯ. В НАСТОЯЩОТО ВРЕМЕ ОБЕДИНЕНИТЕ АРАВСКИ ЕМИРАТИ ГЛЕДАМЕ НА ОСТРОВА СТАБИЛНОСТ В РЕГИОНА. НАРУШЕНИЕТО НА ЕМИРАТИТЕ РАЗВИВА, ДЪЛГОСРОЧЕН ИНВЕСТИЦИОНЕН ПРОЕКТ Е РЕАЛИЗИРАН, СЕКТОРИТЕ НА ИКОНОМИКАТА СЕ УВРЕЖДАТ НАЙ-ДОБРОТО ПО КРИЗА. За това какво се случва на пазара на недвижими имоти в ОАЕ, каква е настоящата ситуация и перспективите за бъдещето, разговаряме с ръководителя на Департамента за инвестиции и недвижими имоти на Руския съвет на предприемачите в Дубай и Северните емирства, управляващ партньор на IMEX Real Estate Олег Вадимович Лаврик.
Олег Вадимович, моля кажете ми, какви са според вас основните резултати от трите години, изминали от началото на кризата за пазара на недвижими имоти в ОАЕ?
Разбира се, световната финансова криза, която започна през 2008 г. с фалита на Lehman Brothers, беше сериозно изпитание за цялата съвременна световна икономическа система. А за Обединените арабски емирства този тест не премина безболезнено. Въпреки сериозната подкрепа от страна на традиционно силния петролен сектор, почти всички сектори на икономиката са претърпели значителна корекция. И, разбира се, кризата се превърна в особено труден тест за сравнително младия и бързорастящ пазар на недвижими имоти в ОАЕ. Средно падащите цени на имотите възлизат на около 50% от нивата преди кризата. Последица от такава сериозна корекция беше стагнацията и впоследствие реалното изчезване на така наречения „извънпланов“ пазар, тоест предмети, продадени на етапа на проекта. В резултат спекулантите напуснаха пазара, а самият пазар се преориентира към готови недвижими имоти и крайни потребители.
Не е тайна, че през няколко години преди кризата пазарът на недвижими имоти в Emirates нарасна с огромни темпове, до голяма степен поради притока на краткосрочни спекулативни инвестиции от цял свят. Хората не инвестираха с цел да получат завършен имот за бъдещо ползване, а с цел последваща препродажба на етапа на строителството или дори по-рано. Тъй като схемите за финансиране включват плащане на вноски през периода на изпълнение на проекта, това се използва като финансов лост за игра на растящ пазар. Поради тази причина пазарът на готови недвижими имоти не представлява малък интерес за спекулантите. Този сегмент естествено привлича главно крайни потребители, тоест тези, които възнамеряват да използват готови недвижими имоти за потребителски или инвестиционни цели.
Естествено, след като пазарът започна да пада, спекулантите го напуснаха. И крайните потребители останаха. Пазарът на „извън плана“, прегрят от спекулации, изчезна заедно със спекулантите, а пазарът на готови (или почти готови) недвижими имоти остана и излезе на преден план. През последните три години пазарът се възстанови от шок и неговите участници осъзнаха нова реалност и бяха реорганизирани да работят в нови условия.
Променили ли се наскоро законодателните основи на пазара на недвижими имоти в ОАЕ?
На първо място, трябва да се каже, че в Обединените арабски емирства все още няма общ федерален закон в областта на недвижимите имоти. Всеки от седемте емирства самостоятелно регулира всички въпроси, свързани с пазара на недвижими имоти на своята територия. Най-прогресивният в тази посока, традиционно, е Дубай.
Непосредствено преди началото на кризата в Дубай бяха приети важни нови закони: относно регистрацията на залози за недвижими имоти и за регистрацията на обекти, които не са завършени от строителството. Също така през последните три години бяха направени редица промени и изменения в съществуващата законодателна рамка, уреждаща отношенията между наематели и собственици, както и между инвеститорите и предприемачите. Като цяло всички промени са насочени към подобряване на законодателната регулация на пазара, повишаване на неговата прозрачност и защита интересите на неговите участници.
На федерално ниво най-значимото събитие, засягащо пазара на недвижими имоти, беше въвеждането на промени в процедурата за предоставяне на резидентни визи. През май 2009 г. за първи път в историята на ОАЕ правото на чуждестранен собственик на жилищни недвижими имоти да получи 6-месечна виза беше легализирано на федерално ниво. И в края на юни тази година на заседание на правителството на ОАЕ бе обявено решение за увеличаване на периода на издаване на визи на чуждестранни собственици от 6 месеца на 3 години. И въпреки че много още не е ясно в процедурата за издаване на визи, самият факт за вземане на такова решение на най-високо ниво със сигурност е положителен.
Какви според вас са перспективите пред пазара на недвижими имоти в Дубай и други емирства?
Както всеки актив, стойността на недвижимите имоти подлежи на циклични колебания. Периодите на растеж неизбежно отстъпват на падащите цени и обратно. Нестабилността на цените на недвижимите имоти обаче е сравнително малка. Поне честотата и амплитудата на колебанията на цените на пазара на недвижими имоти не могат да се сравняват със съответните показатели на фондовия пазар. Ето защо придобиването на недвижими имоти се счита за един от най-надеждните и консервативни възможности за инвестиции.
Разбира се, в резултат на кризата пазарът на недвижими имоти в Emirates беше силно засегнат. Шокът обаче премина и участниците на пазара приеха нови условия. Пазарът премина към нов етап - зрял растеж. Що се отнася до Дубай, сега можем с увереност да заявим, че дъното на есента е преминало и сега в най-популярните райони има умерено увеличение на цените както на продажба, така и на наем. Повечето участници на пазара са съгласни, че през следващите няколко години в Дубай ще наблюдаваме плавен растеж на пазара.
На какво се основава такава увереност?
Преценете сами. През последните три години в Дубай не е заложен нито един нов жилищен проект. В същото време, според статистическия център в Дубай, населението на емирството е нараснало с 300 хиляди жители за същия период и процесът на растеж продължава.
Това се улеснява от политическата стабилност, сигурността, благоприятния инвестиционен климат, липсата на данъци и ограничения върху движението на капитали, както и значително намалените разходи за правене на бизнес в резултат на кризата (офис наем, разходи за персонал и др.). Всичко това привлича бизнеса, който от своя страна изисква човешки ресурси.
Сега пазарът е в процес на усвояване на излишъци от недвижимите имоти, чието строителство е започнало преди кризата. Тъй като недвижимите имоти са актив, който отнема значително време за изграждане (цикълът на строителството на сградата отнема средно 2-3 години), недостигът неизбежно ще възникне на пазара в обозримо бъдеще. Ето защо можем уверено да говорим за оптимистичен сценарий за развитието на ситуацията на пазара на недвижими имоти в Дубай.
Що се отнася до други емирства, според мен Абу Даби има много добри перспективи, където се натрупват повечето приходи от петрол. В случая със северните емирства е по-трудно да се правят ясни прогнози. Например Аджман и Рас Ал Хайма се сблъскаха със сериозни проблеми в резултат на кризата и очевидно ще им е необходимо много повече време за решаването им от Дубай и Абу Даби.
Тоест, мислите ли, че най-атрактивният пазар на имоти в Дубай в близко бъдеще ще остане?
Да. И това се дължи на факта, че Дубай има най-големият и най-развит пазар на недвижими имоти. Въпреки потенциалната бъдеща привлекателност на проектите в Абу Даби, в момента само Дубай може да предложи богат избор от готови имоти със статут на „свободен холдинг“, което позволява на чужденците да притежават недвижими имоти. Към това добавете най-развитата от всички седем емирства инфраструктура, най-благоприятният инвестиционен климат и перспективите за по-нататъшно развитие.
Кой сегмент от пазара на имоти в Дубай ви се струва най-привлекателен в момента?
Пазарните цени вече са привлекателни във всички сегменти. И ако говорим за придобиване на недвижими имоти за лично потребление (например за ваше собствено пребиваване или за домакинство на офиса на собствената ви компания), можем спокойно да ви препоръчаме да използвате настоящата ситуация и да закупите всеки подходящ имот на ниска цена. Ако смятаме придобиването на недвижими имоти като инвестиция, тогава бих препоръчал да изберете жилища в популярни райони.
Факт е, че Дубай е град на посетителите. Повече от 90% от два милиона жители на метрополията са емигранти. Всеки трябва да живее, да работи, да се отпусне някъде. Следователно пазарът на наеми е много развит. Жилищата в популярни проекти са много популярни, а приходите от наем в Дубай са два до три пъти по-високи, отколкото на развитите пазари. Освен това липсват данъци върху доходите, както и данъци върху собствеността. Всичко това прави инвестицията в жилищни недвижими имоти много привлекателна.
Що се отнася до офисите, в близко бъдеще голям брой офисни площи ще бъдат завършени и ще влязат на пазара, чието изграждане е започнало още преди кризата. Следователно, от гледна точка на увеличението на стойността и размера на генерирания доход от наем, инвестициите в офис недвижими имоти през следващите няколко години според мен изглеждат по-малко привлекателни от, да речем, инвестициите в жилища.
Какви препоръки бихте могли да дадете на нашите читатели да мислят за закупуване на имот в Емирствата?
От моя страна има само една препоръка - да купувате. Пазарът вече се стабилизира, имаше ясна тенденция към възстановяване и растеж на пазара, но цените все още не успяха да се повишат значително. Така че, ако някой е имал мисли за закупуване на имоти в Дубай, сега е моментът.
Благодаря за разговора. Желаем ви успех.
Можете да получите всяка допълнителна информация за закупуване на недвижими имоти в Дубай от специалистите на IMEX Real Estate на тел. в Москва +7 495 5100008, безплатен номер в ОАЕ 800-IMEX (800-4639) или чрез изпращане на заявка по имейл [email protected]
