Дубай е град на посетителите. Повече от 90% от близо два милиона жители на метрополията са емигранти. Малко от тях могат да си позволят да си купят собствено жилище, но всеки има нужда да живее, работи и да се отпусне някъде. И затова пазарът на наеми е много развит. Това от своя страна прави имотите в Дубай привлекателни от гледна точка на инвестициите.
Няма тайна 
че мнозина вече са се сдобили или ще придобият недвижими имоти в Дубай именно с цел получаване на доход от наем, който е два до три пъти по-висок, отколкото на развитите пазари. В тази връзка инвеститорите повдигат въпроси относно наемането на недвижими имоти в Дубай. В тази статия ние, с помощта на специалисти от Дубайската агенция за недвижими имоти IMEX Real Estate, се опитахме да обобщим отговорите на най-важните и често задавани от тях.
Може ли собственик на имот в Дубай да го наеме?
Отношенията между наемодателите и наемателите в Дубай се регулират от Закон № 26 от 2007 г., както и неговите изменения. Според действащото законодателство всеки собственик на недвижими имоти на територията на Дубайския емирство има право да наеме имотите си за период от най-малко 1 (една) година. В случай на наем за период по-малък от една година, такъв наем се счита за краткосрочен и изисква от собственика да притежава съответния лиценз (за дейностите на хотел или хотелски апартаменти). В този случай обикновено собствениците се обръщат към лицензирана управляваща компания, която прехвърля собствеността си на управление и която вече наема недвижими имоти от свое име.
Какъв доход от наем може да очаква собственик на имот в Дубай?
Ако говорим за средните пазарни показатели за текущата възвръщаемост на инвестициите в недвижими имоти, то за жилищата в Дубай днес индикаторът на нетния доход от наем (тоест доходите минус разходите за обслужване на недвижими имоти) е средно 5-10% годишно. Разпределението на рентабилността се дължи на разликите във видовете и категориите недвижими имоти, местоположението и цената на услугите. В същото време по-скъпите изключителни недвижими имоти, като правило, дават по-ниска възвръщаемост под формата на доход от наем, отколкото масовото жилище в достъпни проекти.
Що се отнася до пазара на офис недвижими имоти, днес такива инвестиции са по-малко привлекателни по отношение на доходите от наем от покупката на жилища. Отдаването под наем на търговски площи (това включва не само магазини, но и пунктове за обслужване, кафенета, ресторанти и др.) Потенциално може да генерира по-високи доходи (до 15% годишно), но това зависи от параметрите на самия имот и от външни за него фактори.
Има ли ограничения за разходите за наем в Дубай?
Сключвайки договор за наем на недвижими имоти, страните по сделката имат право да се споразумеят при всякакви условия, които не противоречат на действащото законодателство. Няма директни ограничения за наемната цена, които са посочени в договора между лизингодателя и лизингополучателя. Съществуват обаче законодателно установени ограничения за увеличаване на разходите за наем при подновяване на договор за следващия срок.
Така например, по отношение на жилищните недвижими имоти съществува правило, според което наемодателят няма право да увеличава наема, ако са минали по-малко от две години от сключването на първоначалния договор.
Освен това, когато ревизира лизинговите договори нагоре, наемодателят трябва да се ръководи от индекса на регулаторния орган за недвижими имоти в Дубай (RERA), който отразява средните наемни цени за различните видове жилища в зависимост от района.
Какви са изискванията за наемателите в Дубай?
Наемател на недвижими имоти в Дубай (ако не говорим за краткосрочни жилища под наем) може да бъде само физическо или юридическо лице със статут на резидент в Обединените арабски емирства. Тоест, договор за лизинг може да бъде сключен само с гражданин на ОАЕ или държава, която е член на Съвета за сътрудничество на арабските държави от Персийския залив, или с експатриат с резидентна виза за ОАЕ.
Съответно наемателят е юридическо лице, трябва да има съответната регистрация в ОАЕ. Това може да бъде местна организация, компания, регистрирана в свободна икономическа зона, или клон (представителство) на чуждестранна компания.
Трябва ли да регистрирате договор за наем на имот в Дубай и кой участва в него?
В съответствие със законите на Дубайския емирство, всички наеми на недвижими имоти на нейна територия трябва да бъдат надлежно регистрирани. Регистрацията на лизинговите договори се извършва от регулаторния орган за недвижими имоти в Дубай (RERA). Специално за тези цели агенцията създаде системата Ejari, която позволява регистриране на договори чрез интернет. Онлайн регистрацията на уебсайта Ejari е проста, изисква минимални технически познания и включва въвеждането само на основна информация за лизинговия договор, която включва:
информация за имота и участниците в сделката, както и условията на договора. Всеки регистриран договор получава уникален баркод за срока на неговата валидност. Регистрацията е безплатна и както лизингодателят, така и лизингополучателят могат да регистрират лизинг. Досега е установена отговорност за неспазване на изискването за задължителна регистрация, но според разпоредбите на закона всички участници в транзакции, които не са регистрирани, автоматично се лишават от правото да кандидатстват пред съдебни и държавни органи за защита на техните интереси.
Наемодателят плаща ли данъци върху доходите от наем в Дубай?
В Обединените арабски емирства няма данъци върху собствеността и доходите. Следователно притежаването на недвижими имоти в Дубай, както и получаването на доход, например от отдаването му под наем, не води до данъчни последици за собственика в рамките на юрисдикцията на ОАЕ. Трябва обаче да се разбере, че собственикът на недвижимия имот е отговорен за правилната му поддръжка и трябва да заплати разходите за неговата поддръжка (такси за поддръжка), установени от управляващото дружество. По правило такива плащания се таксуват годишно една година предварително, а за Дубай, в зависимост от проекта, те са някъде между 20 и 80 долара на квадратен метър. м годишно.
Как е имотът под наем в Дубай?
В най-общите си условия процедурата за отдаване под наем на недвижими имоти в Дубай в повечето случаи е следната:
1. Наемодателят сам или с помощта на агенция за недвижими имоти търси наемател.
2. Когато се намери наемателят, наемодателят подписва договор за лизинг с него, който отразява всички параметри на сделката, по-специално:
- наемна цена и условия на плащане,
- период на наем и условия за неговото удължаване,
- допълнителни разходи, свързани с експлоатацията на имота и разпределението им между страните,
- отговорност на страните в случай на неизпълнение на условията на договора.
3. При подписване на договора наемателят плаща наема за годината (обикновено с чек), както и обезпечение (обикновено 5% от годишния наем).
4. След като получи плащане от наемателя, наемодателят му дава ключовете, ключодържателите, картите за достъп и т.н., необходими за безпрепятствен достъп до наетите помещения и свързаната с тях инфраструктура (басейн, фитнес зала и др.), Както и копия на документи ( удостоверение за собственост, паспорт на собственика и т.н.), изисквани от наемателя за свързване на вода, електричество, климатик, телефон, интернет и др.
Как се извършва наемането на недвижими имоти в Дубай?
На пазара за наем в Дубай, както и в останалата част от ОАЕ, е обичайно да се плаща наем година предварително. По правило всички плащания се извършват чрез банкови чекове. В зависимост от условията на договора, годишната сума за наем се изплаща чрез една или повече чекове. В последния случай проверките се датират от бъдещи дати. Например, ако броят на проверките е 4, тогава датите на проверките ще съответстват на датите в бъдеще на всяко тримесечие, а ако броят на проверките е 12, те ще бъдат датирани на интервали от месец. Съответно, на датата, посочена в чека, наемодателят може да го представи в банката и да получи пари от сметката на наемателя. Издаването на необезпечени чекове в ОАЕ е криминално престъпление, така че плащането с чекове, въпреки че не дава 100% гаранция за наем, е доста надежден и удобен начин за извършване на плащания.
Може ли наемодател, който не е жител на ОАЕ, да получава пари с чек?
Трябва да се помни, че периодът, през който може да бъде представен чек за плащане, е 6 месеца, след което той „изгаря“. Ако чекът е написан на името на физическо лице и върху него няма маркировка само върху банковата сметка на получателя, тогава посоченото на чека лице, независимо от наличието на резидентна виза, може да получи пари в който и да е клон на банката-издател. В противен случай или ако чекът е написан на името на компанията, парите по него могат да се получават само по банкова сметка, а сметката трябва да бъде открита в една от банките в ОАЕ. Статут на пребиваващ също не се изисква.
Редица банки в ОАЕ лесно отварят сметки за нерезиденти (включително чуждестранни компании). Процедурата за откриване на банкова сметка отнема по-малко от час, а минималните изисквания за депозиране на пари в сметка за нейното отваряне в момента са 10 хиляди дирхама в ОАЕ (около 2750 щатски долара).
Ако изброените опции за наем не са подходящи за наемодателя, той може да сключи споразумение с агенцията за недвижими имоти, чрез която е направен наемът. Тогава чековете могат да бъдат издадени на името на агенцията и след получаване на пари от тях, агенцията ги прехвърля (или ги превежда в брой) на лизингодателя. Основното в случая е компетентно да подходите към въпроса за избора на партньорска компания.
Кой плаща комисионна на агенция за недвижими имоти?
Когато посредникът в сделката е агенция за недвижими имоти, му се плаща комисионна. Според съществуващата практика наемателят плаща комисионната на агенцията за недвижими имоти. Обикновено това е 5% от годишната сума за наем. Услугите на агенцията приключват след подписване на договор за наем. Ако лизингодателят се нуждае от допълнителни агентурни услуги (представляващи интересите си в ОАЕ по време на срока на лизинга, приемане на плащания от наемателя, заплащане на разходи за поддръжка на недвижими имоти и др.), Тяхната цена се договаря допълнително.
Кой плаща за експлоатацията и поддръжката на нает имот?
Наемателят и наемодателят могат да се споразумеят за всякакви условия за наем, но като правило наемодателят е отговорен за плащането на разходите за поддръжка (такси за поддръжка) и основен ремонт на имота. Всички текущи разходи, свързани с експлоатацията на наетия обект, като например: заплащане на вода, ток, климатик, телефон, интернет връзка и др., Както и текущ ремонт на недвижими имоти, се поемат от наемателя. Освен това наемателят свързва комунални услуги от съответните доставчици независимо и от свое име. Наемателят плаща и т.нар „Жилищна такса“ (такса за жилище), която е общинска такса в размер на 5% от годишния наем. Таксата се начислява от Дубайската служба за електричество и вода (DEWA) на равни вноски през цялата година, заедно с плащания за електричество и вода. Ако единицата за недвижими имоти не е свързана с вода и електричество (т.е. не е населена), жилищният данък не се начислява. Въпреки факта, че жилищният данък е въведен много отдавна, досега той не е облаган универсално и все още не е включен в много сметки на DEWA.
Възможно ли е да наемете недвижими имоти в Дубай без агенти? 
Почти нито една сделка с недвижими имоти, включително нейният лизинг, не може да се осъществи без участието на агенти в Дубай, както в действителност в останалия свят. Именно в агенциите за недвижими имоти, най-често се прилагат клиенти, които искат да наемат, дават под наем, купуват или продават недвижими имоти. Работейки на пазара, агентите, като никой друг, притежават информация за това кой, какво и колко иска да наеме, наеме, продаде или купи. Въпреки това далеч не всички професионални участници на пазара са надлежно регистрирани и работят законно.
Какви са изискванията за агентите за недвижими имоти в Дубай?
На първо място, трябва да се има предвид, че в съответствие със заповедта на председателя на отдела за земеделие в Дубай № 85 от 2006 г. всички агенции за недвижими имоти, опериращи в Дубай, трябва да имат лиценз за съответния вид дейност и трябва да бъдат регистрирани в специален регистър на регулаторния орган на пазара Dubai Real Estate (RERA). Тъй като стопанските субекти в ОАЕ нямат универсална правоспособност, разрешеният вид дейност трябва да бъде ясно посочен в лиценза. Например, за посредничество при лизинг, тази дейност трябва да бъде пряко посочена в лиценза. В същото време всички агенти на компанията трябва да преминат подходящ курс на обучение и да получат лични брокерски карти с индивидуален номер. Такива мерки са насочени основно към защита правата и интересите на клиентите и са предназначени да сведат до минимум възможността за измама от страна на агентите. PR
Можете да получите допълнителна информация от специалистите на IMEX Real Estate на тел. в Москва +7 495 9842053, безплатен номер в ОАЕ 800-IMEX (800-4639) или чрез изпращане на заявка по имейл [email protected]
