Несъмнено трябва да мине известно време, за да се разбере как действително работи този или онзи закон. Не забравяйте, че в момента Обединените арабски емирства са на път да установят своята регулаторна рамка, която би могла да защити и обезпечи инвеститорите и да създаде най-добрите условия за разработчиците.
Нека да разгледаме близкото минало. На 31 август 2008 г. беше публикуван Закон № 13, член 11 от който се прилага, ако купувачът в съответствие с договора за продажба на недвижими имоти наруши едно от задълженията си. След 30 дни от датата на уведомлението на купувача, поземленият отдел на Dubai Emirate има право да продължи добре известната процедура за прекратяване на договора за покупко-продажба между предприемача и купувача и съгласно параграф 2, ако купувачът не намери начин да се защити съгласно споразумението, предприемачът ще бъде принуден да прекрати споразумението и задържат не повече от 30% от вече направените от купувача покупки към датата на прекратяване на плащанията. Това, разбира се, предизвика множество въпроси от разработчиците, които мотивираха недоволството си от факта, че посочените в закона 30% няма да са достатъчни, за да компенсират направените от тях разходи. По този начин, ако купувачът плати 5% или 10% като депозит за определен имот, тогава в съответствие със закона, в случай на прекратяване на договора за продажба, 30% от депозита на предприемача едва ли е достатъчен за покриване на така наречените „джобни“ разходи, т.е. като например плащане на определен процент на търговските агенти. В резултат на това имаме ситуация, при която предприемачът е принуден или да приеме загубата, която е неприемлива, или да заведе дело срещу купувача в съда.
Следващата стъпка беше приемането на бюлетин от 10 ноември 2008 г., издаден от Land Land Department. Споменатото писмо съдържаше една единствена цел - разясняване на член 11. Този път предприемачът имаше право да задържи 30%, но от общата стойност на Договора за покупко-продажба на недвижими имоти плюс 30% от всички извършени плащания. По този начин след прекратяване на договора предприемачът имаше право да задържи вашите инвестиции и да извърши окончателно плащане с купувача само след препродажба на този имот.
Информационното писмо обаче се прилага само за договори за продажба, сключени след влизането в сила на Закон № 13, а в случай на прекратяване на договора, сключен преди влизането в сила на закона, се прави позоваване на условията на самия договор.
Писмото, за разлика от член 11, подкрепя повече разработчиците и публикуването му предизвика смесена реакция сред инвеститорите, тъй като писмото няма статут на официално изменение на Закон № 13, което дава възможност на купувачите да поставят под въпрос връзките на разработчиците с това писмо. По този начин има спешна необходимост от приемане на по-ясен, официален документ, допълващ член 11, който в крайна сметка стана закон № 9. Този закон се прилага за всички договори за покупко-продажба на недвижими имоти, независимо от датата на сключването им, независимо дали до или след влизането в сила на закона.
По този начин има спешна необходимост от приемане на по-ясен, официален документ, допълващ член 11, който в крайна сметка стана закон № 9. Този закон се прилага за всички договори за покупко-продажба на недвижими имоти, независимо от датата на сключването им, независимо дали до или след влизането в сила на закона.
Датите са останали непроменени. След 30 дни от датата на уведомяване на купувача, предприемачът има право да прекрати договора и да задържи сумата в зависимост от етапа на строителството. По този начин, ако предприемачът изпълни задълженията си за строителство с най-малко 80%, тогава всички пари, платени от купувача, ще бъдат задържани, а предприемачът също има право да поиска купувачът да изплати пълната стойност на имота, посочен в договора. Ако строителството достигне 60%, тогава 40% от общата стойност на договора ще бъде удържана. Ако строителството е започнало, но не е достигнало 60%, тогава се запазва 25% и накрая, ако строителството на обекта не е обявено, предприемачът запазва 30% от вече платената сума за закупения от вас имот. Компенсация за салдото трябва да се извърши в рамките на 1 година в съответствие с член 11, параграф 4.
В заключение искам да отбележа, че като цяло приемането на закона разклати баланса между правата на предприемачите и купувачите. Някои хора мислят така. Други смятат, че подобни промени ще имат благоприятен ефект върху пазара на недвижими имоти. Как всъщност ще бъде, времето ще покаже.
При вземане на решение за придобиване на недвижими имоти основните фактори са местоположението, подредбата, декорацията и, разбира се, цената на избрания имот. По правило никой не мисли, че на първо място трябва да можете да се ориентирате в законите, които регулират сделките за продажба и да защитават вашите права. Навременното свързване с професионалисти, които са добре утвърдени на пазара на недвижими имоти, ще ви помогне да получите пълна информация за проекти и цени, както и необходимата правна подкрепа, която, без съмнение, ще ускори значително процеса на покупка, ще спести време и пари и ще ви спести нервите.
