Консултация с Рустар за недвижими имоти
Замисляли ли сте се, че когато човек си купи апартамент на кредит, в крайна сметка той плаща за него половин до два пъти. Една мисъл за това ще потисне бъдещите кредитополучатели, защото не всеки е готов да закупи жилища на "двойна" цена. А убежденията като „инвестираш в бъдещето си“ утешават малко пари, независимо какво, ужасно съжалявам. И напразно, защото можете математически да докажете, че времето наистина е по-скъпо от парите, а кредитополучателят, който взема дългосрочен заем, вероятно ще има полза.
Днешната реалност непрекъснато променя цените на нещата и стоките (включително квадратните метри). Цените на недвижимите имоти по правило са по-високи, отколкото бяха - поради инфлацията. Парите постепенно се обезценяват, а нещата, напротив, се оскъпяват. Ако цените на квадратен метър останаха едни и същи години, кредитополучателят наистина би се утешил само от факта, че макар да е платил за апартамента, той инвестира тези пари в семейството и децата си. Благодарение на инфлацията обаче това не е единствената утеха. Повишаването на цените на квадратен метър постепенно „изяжда“ надплащането. Разбира се, може да има рецесии и стагнация на пазара, но това очевидно не е застрашено от пазара на недвижими имоти в Дубай - и в дългосрочен план - за 10-20 години - квадратните метра все още ще бъдат забележимо по-скъпи от сега.
Ако пазарът постепенно расте, тогава надплащането на кредита с 1,5 - 2 пъти се припокрива с факта, че самият апартамент през това време ще нарасне в цената няколко пъти. Но защо зависи този растеж? Съществува критичен темп на растеж на пазара, над който увеличението на цените на апартаментите надвишава надплащанията по кредитите, а под това не. Тоест, ако пазарът расте средно по-бързо от тази стойност, тогава кредитополучателят се възползва от увеличение на цената на апартамент, купен с дълг. За да може пазарът напълно да компенсира плащането на заеми, е достатъчен минимален ръст - средно 3-5% годишно. Това е много по-ниско от сегашния темп на инфлация. Ако темпът на растеж на пазара е на нивото от 10-20% годишно, тогава ползата за кредитополучателя е очевидна.
Пример №1.
Стандартен заем
Вземете стандартните параметри на жилищния кредит: срок - 10 години, вноска - 30% от цената на жилището и лихвата - 12%. Нашите изчисления показват, че при тези параметри на заема е достатъчно пазарът да расте средно с 3,6% годишно. Тогава сумата, с която апартаментът ще поскъпне за 10 години, е точно равна на надплащането. Ако пазарните цени през тези 10 години ще нараснат средно по-бързо от 3,6% годишно, тогава увеличението на цената на апартамент ще отмени надплащането на заем. Да предположим, че взехме на кредит апартамент на стойност $ 300 000. Тогава надплащането за 10 години ще бъде около 127 хил. Долара. Но през годините цената на апартамент с ръст на пазара от 3,6% годишно ще достигне приблизително 427 хил. Долара
Пример №2
Нулева авансова вноска
Ще оставим същите параметри (срок от 10 години, лихва - 12% годишно), само авансовото плащане ще бъде нула. Наскоро популярен банков продукт. Съответно, за да се „затвори“ надплащането за апартамент, пазарът трябва да нарасне малко по-бързо - с 4,8% годишно.
Зависимостта е разбираема: колкото повече човек приема, толкова повече прекалява. Колкото по-ниско е авансовото плащане, толкова по-голям трябва да бъде растежът на пазара. Какво се случва с апартамента ни за 300 хиляди долара? В този случай надплащането по кредита за 10 години ще бъде около 180 хиляди долара. Но апартамент със темп на растеж на пазара от 4,8% годишно ще струва около 480 хиляди долара.
Пример №3
Да предположим, че вземаме заем с авансово плащане от 30%, при 12% годишно, но за период от 30 години. Оказва се, че сега пазарът трябва да расте по-бавно - само 2,8% годишно, за да „изядем“ надплащането за 30 години. И така, колкото по-дълъг е срокът, толкова по-скъп е апартаментът. При тази ситуация над 30 години надплащането ще бъде дори повече от първоначалната цена на апартамента. Тоест, надплащането за апартамент на стойност 300 000 долара ще бъде 380 хиляди долара. Но апартамент за 30 години с пазарен ръст от 2,8% годишно ще струва 680 хиляди долара вече.
Що се отнася до поведението на третия параметър на кредита - лихвения процент, той не изисква отделно обяснение. Очевидно е, че колкото по-голям е процентът, толкова по-висок е темпът на растеж на пазара.
И така, основните препоръки за закупуване на апартамент на кредит от консултантите на RustaR Real Estate:
- Колкото по-ниско е авансовото плащане по кредита, толкова по-бързо трябва да нарасне пазарът, за да компенсира преразплащането и обратно. Тоест, колкото повече заемате пари, толкова по-зависими от пазара.
- Колкото по-дълъг е периодът, за който кредитополучателят взема заем, толкова по-голяма е печалбата. Това е силата на сложната лихва - погасявате заема в равни дялове, а пазарните цени растат експоненциално.
- Колкото по-висок е лихвеният процент, толкова по-бързо трябва да нарасне пазарът, за да компенсира преизплащането. Тоест високите лихвени проценти се изплащат при високи темпове на растеж на пазара: ако пазарът стои неподвижен, вземането на заеми при високи лихвени проценти е нерентабилно.
Изненадващи депозити или защо Бил Гейтс купи къща на кредит
Замисляли ли сте се защо на Запад хората винаги купуват жилища на кредит, дори и с пари? И милионери, и бивши президенти стават кредитополучатели. Затова са милионери: те знаят как да броят пари. Дори ако човек има пари, за него е по-изгодно да го инвестира в бизнес, в своя бизнес или в акции, накрая, просто да го сложи в банка за депозит. А закупуването на апартамент не е със собствените си пари, а с банкови пари. Дори при депозит за времето, когато кредитополучателят изплати заема, той „отпада“ повече от два пъти в сравнение със сумата, дадена за плащане на кредита.
Ето конкретен пример. Да речем, че купуваме апартамент за 300 хиляди долара. Параметри на кредита: срок - 10 години, авансово плащане - нула, лихвен процент по кредита - 12%. Над 10 години „надплащането“ за апартамент ще бъде около 180 хил. Долара, тоест около 60% от първоначалната цена на жилището. Но взехме заем от банката. И влагат свои 300 000 долара на депозит при 8% годишно. След 10 години тази сума ще нарасне до 647 хил. Долара, тоест повече от 2 пъти. Трябва обаче да се има предвид, че на началния етап депозитът ще изостава от плащанията по заеми и някъде в средата на срока започва да ги изпреварва. Обикновено човек прави сравнения за първата година на инвестицията и е разочарован, но по някаква причина малцина мислят за перспективата. И занапред сумата, растяща по депозитната сметка, е гарантирана за изпреварване на плащания по жилищен кредит, които се изплащат на равни вноски през целия период.
Кредитополучателят няма какво да губи.
Кое от горните можем да заключим? Оказва се, че в почти всяка ситуация на пазара, в допълнение към световната финансова или политическа криза, купуването на жилище на кредит е печеливш бизнес, дори ако имате пари за закупуване на апартамент. В допълнение към математиката обаче психологията е не по-малко важна в живота. Ако ви е неприятно да живеете на кредит, да инвестирате във финансови инструменти - всичко по-горе не е за вас. Ако сте готови да се присъедините към финансовата култура - не забравяйте, че с жилищните заеми е малко вероятно да загубите нищо.
