Елена Матьо
Юридически консултант и нотариус (Канада).
Член на адвокатската колегия на Канада и Квебек.
Безпрецедентният прираст на населението в ОАЕ поради посещаването на работници, нарастващият брой туристи в експоненциално отношение и огромен брой международни проекти предизвикаха безпрецедентен бум на недвижимите имоти в Дубай. Произходът на този бум е положен още през 2002 г., когато владетелят на Дубай, негово височество шейх Мохамед бин Рашид Алмактум, обяви, че правото на собственост на определени видове недвижими имоти в емирството вече ще бъде предоставено на всички инвеститори, независимо от тяхното гражданство. Според основния закон собствеността върху недвижими имоти в емирството на Дубай е ограничена и се предоставя само на граждани на ОАЕ и страните от Персийския залив, както и на компании, които са 100% собственост на граждани на тези страни. Следователно дружество, регистрирано в Емирствата, чиито акционери са чужди граждани (например дружество с ограничена отговорност - LLC, 49% от което е собственост на чужденец), няма да се счита за "местно" по смисъла на придобиване на собственост върху недвижими имоти. Чуждестранните компании и физически лица имат право на безплатна собственост върху недвижими имоти само в определени области.
Терминът "свободен холдинг", или "свободна собственост върху недвижими имоти", е понятие, което отдавна се използва в Емирствата. Лице, което притежава правото на безплатна собственост върху недвижими имоти, се счита за абсолютен собственик на земята и сградите, за които това право се прилага. Собственикът има право да пребивава, използва и получава доходи от недвижими имоти за неограничен период от време или докато собственикът не прехвърли собствеността на друг собственик. наследниците на собственика на имота имат право да наследят имота след смъртта на собственика. Съвсем ясно е, че със стартирането на такива мащабни проекти за недвижими имоти като пристанище в Дубай, емирати Хилс, острови Джумейра, три изкуствени острова Палмовите острови, Дубай Waterfront, Джумейра Бийч Резиденс, Ливадите, Спрингс и Аравийски ранчове, въвеждането на новия Закон за недвижимите имоти беше посрещнат с голямо очакване и интерес.
И така, какво точно казва новият Закон за недвижимите имоти? Какви права са предоставени или, обратно, ограничени от новия закон? И най-важното, какво казва новият закон за чуждите собственици на имоти?
Как да регистрирате правото си?
Член 6 от новия закон гласи, че отсега нататък Land Land Department ще бъде единственият орган, който ще признава и регистрира собствеността върху недвижими имоти. Преди въвеждането на новия закон при закупуване на недвижими имоти регистрацията на купувача се извършва във вътрешната система на съответния предприемач. Вътрешната система на разработчиците изпълнява и продължава да играе ролята на ценен инструмент за регистриране на продажби на недвижими имоти. В съответствие с разпоредбите на новия закон обаче, след създаването на Земеделския департамент, всеки регистър и други бази данни за разработчици няма да се считат за официални източници на информация.
По време на преходния период от вътрешната регистрация на разработчици към единна регистрационна система в Land Land Department, двете страни се споразумяха, че в случаите, когато процесът на закупуване е приключил и прехвърлянето на собствеността вече е станало, вътрешните регистрационни записи в системата за разработчици ще бъдат заменени с официални записи в поземления отдел. Ако имотът е в процес на изграждане, купувачът първо ще бъде регистриран във вътрешната система на разработчиците, а след приключване на строителството и въвеждането в експлоатация на сградата ще трябва да подаде заявление до поземления департамент за регистрация на собственост на негово име.
Важно е да се разграничат двете фази на придобиване на недвижими имоти в процес на изграждане. През първата фаза, когато имотът е в строеж, купувачът няма пряка собственост върху имота. В момента на завършване на строителството, прехвърляне на имота на купувача и плащане на всички плащания по отношение на стойността на имота, втората фаза започва, когато купувачът стане пълен собственик на имота и може да кандидатства за регистрация на собственост в Департамента по земята.
За да се счита за пълноправен собственик на недвижими имоти, не е достатъчно купувачът да има един договор за продажба на недвижим имот с предприемач. Купувачът трябва да прехвърли договора на Земеделския департамент заедно със заявление за регистрация на собственост на негово име. Ако всички представени документи са в ред, поземленият отдел ще запише собствеността на купувача по отношение на този обект в единен регистър на недвижими имоти и ще издаде удостоверение за собственост. Именно този сертификат ще бъде документът, потвърждаващ собствеността върху недвижими имоти.
Колко струва?
При регистриране на собствеността в Land Land Department, купувачът и продавачът трябва да плащат такси на отдела, които в момента представляват 2% от пазарната стойност на недвижимите имоти, но тези цифри се преразглеждат и е вероятно да се променят. В същото време акциите на купувача и продавача в рамките на 2% се определят по споразумение между страните. Освен това при прехвърляне на собствеността върху имота от предприемача на директния собственик се начислява такса за прехвърляне, чийто размер зависи от това кой е закупен имотът: до 3% за физически лица и до 1,5% за юридически лица. Ако имотът е придобит на името на офшорна компания, прехвърлянето на собствеността може да се извърши чрез продажба на офшорната компания заедно с нейното имущество. всъщност при този вид прехвърляне не става въпрос за продажба на недвижими имоти, а офшорна компания, притежаваща недвижими имоти, което по този начин намалява размера на таксата за трансфер.
Как да завещаем недвижими имоти?
Когато купуват недвижими имоти в Емирствата, например в Дубай, много инвеститори задават въпроси относно наследяването на недвижими имоти в рамките на закона на шериата. В случай на смърт законът на ОАЕ се прилага към завещанията на чуждестранни граждани относно недвижими имоти в Емирствата, докато завещанието се простира само върху дял от 30% от този имот. въпреки факта, че чуждестранните граждани имат право да прилагат законодателството на своята страна, има голяма вероятност имотът да не премине в пълно притежание на съпруга на починалия, тъй като законът на шериата разпределя имущество между всички кръвни роднини. За да може недвижимите имоти да отидат при онези хора, които собственикът искаше да види в наследниците, може да бъде вариант да се създаде офшорна компания, в която съпрузите да изпълняват ролята на директори. В случай на смърт на един от съпрузите, дяловете в компанията ще бъдат прехвърлени на втория съпруг и други наследници. С други думи, по този начин се извършва вътрешно прехвърляне на акции в дружеството, което избягва закона на шериата за наследство във връзка с недвижими имоти. За повече информация относно правните аспекти, свързани с придобиването на недвижими имоти в ОАЕ, моля, свържете се с правния съвет на Helene mathieu Legal Consultants.
