Сравнителен анализ на недвижими имоти от Creative Concepts
На 13-16 октомври Москва беше домакин на голямото международно изложение за недвижими имоти DOMEXPO. В него участваха над 200 компании, включително 53 чуждестранни. Гостите на събитието успяха да научат много за елитното (и не само) жилище в нови сгради и на вторичния пазар, за крайградските имоти в Москва, Московска област и такива руски градове като Сочи, Анапа и Санкт Петербург. Чуждите страни бяха представени от компании за недвижими имоти от България, Великобритания, Гърция, Испания, Италия, Кипър, САЩ, Турция, Черна гора и Швейцария, както и седем компании, опериращи в Дубай.
На първо място, посетителите на изложбата обърнаха внимание на семейните жилища в Москва и околностите. В същото време имаше значителен интерес на инвеститорите към чуждестранни недвижими имоти. За мнозина въпросът как да се закупи къща или апартамент в чужбина за лична употреба беше уместен.
Посетителите зададоха въпроси, свързани с образованието в ОАЕ. Към днешна дата това решение изглежда много далновидно. В Емирствата функционират клонове на много европейски университети, цената на обучението в които е сравнително достъпна, а нивото на преподаване е доста високо. В същото време университетската диплома се издава от страната, от която се управлява университетът. Почти пълното отсъствие на престъпност и наркомании, икономика без данъци, силно развита инфраструктура - всичко това прави Емирствата много благоприятно място за живот и учене.
Сред изложителите бяхме ние, служители на Creative Concepts - Дубайска агенция за недвижими имоти. Бяхме приятно изненадани от професионализма на организаторите на изложбата и приятелската атмосфера, в която се проведоха и четирите дни на събитието. Да не говорим за топлото слънчево време на есенната Москва, което вдигна настроението на всички участници.
Обобщавайки, ние се опитахме да проведем кратък сравнителен анализ на недвижимите имоти на Москва и Дубай по такива основни критерии като местоположение, размер на жилищната площ, наличието на удобства и цена.
Сравнихме данните за апартаменти с две спални (в руската версия - тристайни апартаменти) в две различни зони на Дубай и Москва, както и за таунхауси. Разбира се, сравняването на два такива различни пазара на недвижими имоти като Москва и Дубай не е напълно правилно: всеки има своите характерни черти. Независимо от това, всички посетители, независимо от къде са дошли, задават едни и същи въпроси, преди да решат да купят жилище: в коя зона е за предпочитане да го закупите, каква е цената на квадратен метър площ и какви удобства се предоставят.
Според цените и други характеристики, таунхаусите, разположени в московския квартал Куркино, според нашите експерти, могат да бъдат сравнени с подобно развитие в Дубайските райони на Спрингс („Родники“) и / или Аравийски ранчове („Арабски ранчове“) (1)
Таунхауси се строят в Москва повече от 10 години. Според определението, дадено в октомврийското издание на московското списание Suburban Real Estate, те са дву- или триетажни имения, разделени на няколко жилищни блока. Всяка секция има отделен вход, собствен гараж и малък парцел от 2-3 декара в задния двор.
По правило таунхаусите са разположени в селото до обичайните къщички „на цяла дължина“ и са къщи в европейски стил, подчертавайки не само доста високия статус на собственика, но и желанието му да живее в крак с времето.
Такъв недвижим имот е много по-евтин от вила - преди всичко поради размера на земята, която представлява по-голямата част от разходите на крайградски имот. Освен това строителството на таунхауси е по-евтино при изграждането на комуникации.
В апартаментите обаче ситуацията изглежда малко по-различна. Като се вземат предвид всички разходи, апартаментите в Москва са поне два пъти по-скъпи.
Всички данни за московските недвижими имоти бяха събрани директно на изложението, както и от периодични издания за текущия месец. Обобщавайки сравнителния анализ на Дубай и Москва, стигнахме до следните изводи.
Първо, апартаментите в Москва (в къщи, разположени не в самия център, но в близост до Garden Ring) са много по-скъпи за проверка от подобен имот в Дубай. Трябва да се отбележи, че в Москва къщите далеч не са „до ключ“; понякога в тях дори не се разделят прегради за стаи. Но именно на интериорната декорация, базирана на съществуващата световна практика, се изразходват поне 60% от разходите на сградата в процес на изграждане.
На второ място, в центъра на Москва се предлагат апартаменти на цени от 5 до 15 хиляди щатски долара на квадратен метър. метър (което е сравнимо, може би, само с цените на жилищата в кулата Бурж Дубай). Трябва да се има предвид обаче, че в центъра на Москва, наситен с развита модерна инфраструктура, има исторически паметници, църкви, храмове, музеи, както и административни сгради. Следователно подобно сравнение не е валидно.
На трето място, таунхаусите в района на Куркино са сравними по цена с подобни имения в проекта „Спрингс“ в Дубай. Най-вероятно това се дължи на традиционно по-популярните вили и таунхауси в Дубай в сравнение с апартаменти във високи сгради.
Изложбата също ни позволи да систематизираме и обобщим информацията за ипотечното кредитиране. Установихме, че вземането на ипотечен кредит от московска банка предполага събиране на доста голям пакет от около 20 документа. Банката оценява платежоспособността на клиента, като взема предвид официалната му заплата. Лихвеният процент за издадените кредити оставя от 14% до 20% годишно. Освен това банката изисква от кредитополучателя да плати всичките си услуги: отделно начислява такса за издаване на заем (1% от сумата) и тегленето му (0,5% от сумата). След това трябва да платите за разглеждане на заявлението от банката, както и за услугите на оценител, задължително осигуряване на апартамент и живот.
В резултат клиентът получава много по-ниска сума на кредит от тази, за която разчита. В същото време лихвеният процент на банката може да достигне 22% годишно, ако жилището се закупи в къща в строеж. Едновременно с придобиването на недвижимо имущество се залага, което значително ограничава свободата на действие на собственика. Всякакви операции (включително продажба) с ипотекиран апартамент са практически невъзможни. Въпреки че формално това е собственост на собственика, всъщност правата му ще бъдат ограничени, докато той върне заема на банката.
Ако сравните този процес и процедурата за получаване на ипотека в Дубай, тогава можем ясно да кажем, че тук, на брега на Персийския залив, всичко е много по-просто. Ипотечните ставки варират от 6,5% до 7,2% годишно според намаляваща схема. Няма разлики между данните за новите сгради и готовите жилища; няма повишен интерес за периода на строителство на къщата. Ако собственикът на недвижимия имот реши да продаде жилището, финансирано от банката, той няма да трябва да плаща на банката за дължимата сума на заема. Документите за финансиране просто ще бъдат преиздадени на новия собственик по взаимно съгласие между предприемача, банката и купувача.
Дори от този кратък преглед се вижда, че изложбата, проведена в Москва, беше много информативна и продуктивна за нашата компания. Следващата година отново ще участваме в това или едно от тези професионални събития в областта на недвижимите имоти.
За повече информация, моля свържете се с Creative Concepts Real Estate.
Тел .: +971 4 222 9007
Факс .: +971 4 222 1130
Имейл: [email protected]
www.crecons.com
Рускоезични консултанти:
(050) 387 5070 Сандра
(050) 302 1411 Филип
