Текст: Хелена Крюкова
Единен генерален план
Днес за никого не е тайна, че правителството на Дубай по всякакъв начин се стреми да оправдае неформалния статус на Дубай като „град на бъдещето“. Всички, дори и най-смелите проекти тук получават не само одобрение, но и пряка държавна подкрепа, а държавните структури често изхождат с инициативи, които не са по-ниски и често изпреварват най-смелите идеи на разработчиците. Но тъй като футуристичният кораб на бъдещето, наречен Дубай, се движи напред, основните характеристики на курса, който трябва да следва, започват да се очертават. Фантастичните проекти на мега-комплекси, които възникват тук-там, разбира се, изумяват въображението, но за успешното развитие всичко това трябва да бъде внесено в системата. Какво всъщност имат намерението да направят управляващите структури, които планират да представят вече повече или по-малко ясен план за развитието на града като цяло.
Основният акцент в развитието на града сега се прави върху повишаване на прозрачността на генералните планове, взаимодействието на различни индустрии, извънпланови схеми за продажба на недвижими имоти и разбирането на всички нюанси на пазара за инвеститорите. Но разработчиците не само ще бъдат задължени, те ще им бъдат помогнати. За тази цел се планира разработването на цял пакет от различни стимулиращи мерки, които ще спомогнат заедно за постигане на поставените от правителството цели.
Например в сектора на жилищата на достъпни цени, за които се говори за пазара на недвижими имоти в Дубай през последните месеци. Ахмад Бухаш, ръководител на отдела за творчески индустриални клъстери в Дубай, създаден по инициатива на шейх Мохамед бин Рашид Ал Мактум, вицепрезидент, министър-председател на ОАЕ и владетел на Дубай, заяви в скорошно интервю, че бъдещето е в тясното сътрудничество на частните строителни компании и ръководството на емирата Трябва да изграждате, но точно това, от което градът наистина се нуждае.
Повечето от големите разработчици напоследък обърнаха внимание главно на изграждането на проекти в луксозния сегмент, оставяйки без надзор, по-специално, настаняването на персонал за поддръжка или експедиции с ниски доходи. Ето защо не е изненадващо, че през периода на корекция на цените първо се усети луксозният жилищен сектор. "Днес е много важно да се създаде силна средна връзка, свързваща горния и долния ценови сегменти на пазара на недвижими имоти в Дубай", отбеляза Бухаш, "да се създаде архитектурна типология за проекти от различен тип. Недалеч е времето, когато няма да има отделни, макар и големи, главни планове. "Дубай ще се развива според един, единен генерален план."
въздушни възглавници
С развитието на Дубай необходимостта става очевидна не само в стандартизирането на подхода към градско развитие, но и в корекциите на цените. Тази тема, може би, не може да бъде избегната при всяко обсъждане на недвижими имоти в Дубай. А добрата новина е, че настоящият период на спад на цените изглежда е основният знак за стабилизиране на курса, предприет от Дубай. Да, намалението на цените, обещано от експерти за 2015 г., може да бъде от 10 до 20% до края на годината, но точно това е необходимо на пазара, казват с един глас.
Например, неотдавнашен доклад на реномирана рейтингова агенция Standard & Poor's казва, че този път както самите разработчици, така и пазарът като цяло са много по-добре подготвени за очакваното намаляване на цените, отколкото беше, да кажем, през кризисната 2009 година. Можем да кажем, че пазарът дори подготви за този случай един вид „въздушна възглавница“. Те станаха не само диверсификацията на структурата на печалбата от повечето основни играчи на пазара на недвижими имоти в Дубай, разнообразието от оферти и стабилността на баланса на капиталовите потоци по сметките на разработчиците. По-важни фактори са външните обстоятелства, независими от волята на участниците, а именно слабата зависимост на дубайската икономика от „петролната игла“, както и голям процент инвестиции в недвижими имоти от чуждестранни инвеститори. Нетърговските търговски компании допринасят много за БВП на Дубай, така че лесно могат да компенсират липсата на търсене от петролните компании, които са загубили част от блясъка си, ако има такъв, се казва в доклада на Standard & Poor.
Друга „въздушна възглавница“ за пазара на недвижими имоти в Дубай, „основен подкрепящ фактор за цените на жилищата в Дубай и имотите под наем за следващите пет години“, както го заявяват Standard & Poor, ще бъде нарастването на населението на Дубай. Експертите на Standard & Poor прогнозират увеличение на броя на жителите в рамките на 5-6% през следващите две години за този емират и около 7-8% за същия период за Абу Даби. Според изчисленията до 2020 г. населението на Дубай трябва да достигне 3 милиона души.
Време е за инвестиция
Най-критичният, според нас, фактор за по-нататъшното успешно развитие на пазара на недвижими имоти в Дубай е въпросът за чуждестранните инвестиции. Само през първото тримесечие на тази година чуждестранните инвеститори инвестираха близо 1,5 милиарда долара в недвижими имоти в Дубай.
В същото време прогнозата за бъдещето изглежда още по-оптимистична: 68% от анкетираните инвеститори от известната аналитична компания Franklin Templeton вярват, че недвижимите имоти в ОАЕ ще запазят статута си на най-търсения актив през следващите 10 години и ще продължат да инвестират значителни средства в този сектор. Глобалното проучване на Франклин Темпълтън обхвана 23 държави и 11 500 инвеститори по целия свят.
В резултат на това стана известно, че покупката на недвижими имоти в ОАЕ е една от трите основни области на инвестиции сред глобалните инвеститори.
И въпреки факта, че традиционно такива инвестиции се считат за дългосрочни по отношение на връщането на средства и генерирането на доходи, 73% от анкетираните въпреки това се надяват да започнат да печелят доходи от своите инвестиции в рамките на две години. Подобни констатации на изследователите са потвърдени от анализатори от водещата консултантска компания Knight Frank. В неотдавнашен доклад специалистите на компанията отбелязват, че 40% от собствениците на голям капитал в ОАЕ ще инвестират в недвижими имоти. Средно 35% от всички инвестиционни пакети на най-големите инвеститори в ОАЕ са в недвижими имоти. В същото време 60% от тези инвеститори миналата година са инвестирали в недвижими имоти, главно в емирството на Дубай.
А за 2015 г. прогнозата изглежда още по-добра: 60% от инвеститорите ще напуснат инвестициите си в недвижими имоти, а други 40% ще инвестират нови средства в този актив. В същото време пазарът има голям дял от инвеститори с т. Нар. Голям частен капитал над 1 милион долара и много голям частен капитал над 30 милиона щатски долара. Тези инвеститори се интересуват предимно от жилищни имоти, последвани от второ и трето място Популярността на инвестициите е последвана от офиси, търговски обекти и хотелски недвижими имоти.
ОАЕ привлича богати инвеститори с три основни предимства: жизнения стандарт и здравеопазването (87% от анкетираните казват, че това е най-важният фактор), сигурността (67%) и политическата стабилност (67%).
Инвеститорите са лесни за разбиране, защото доходът от наем в Дубай все още е един от най-високите в света. Според Global Property Guide брутният марж на инвестициите в имоти в Дубай днес варира от 5,87% до 7,21%, в зависимост от размера на апартамента. В същото време апартаментите на по-малка площ традиционно носят повече доходи, тъй като те са с голямо търсене. За сравнение, доходът от инвестиции в недвижими имоти в един от най-бързо развиващите се градове в света в Хонконг е 2,82%, в Индия 2,22%, в Сингапур 2,83% и накрая, в Лондон, доход от инвестиции в жилища или търговски недвижими имоти могат да бъдат от порядъка на 2,72-3,20%. Наемането на малки апартаменти в Дубай може да донесе на собствениците им доход до 22% на квадратен метър на месец, а апартаменти с по-голяма площ - до 21% на квадратен метър на месец.
В заключение си струва да отбележим, че Дубай е многократно признаван от водещите социолози на света като "най-щастливата" страна в Близкия изток. В социологически смисъл щастието се разбира като продължителност на живота и удовлетворение от него, основно ниво на качество на живот и благополучие.
От тази гледна точка ОАЕ и особено Дубай заслужават специално споменаване в доклада на ООН за нивото на щастие в световния доклад за щастие в света 2015 г. Планът за развитие на Дубай до 2021 г. предполага щастието на хората в емирството като негова основна цел, а националната политика като такава е насочена към непосредственото му постигане. което не е характерно за всички страни. Нивото на медицински грижи, нивото на удовлетвореност от взаимодействието с околната среда, нивото на безопасност и най-важното - способността да живеят в комфортни условия, висококачествено и удобно жилище - всичко това прави ОАЕ страна привлекателна за много емигранти. И ако става въпрос за избор, тогава, поне от гледна точка на придобиването на недвижими имоти, експертите наричат днес най-благоприятното време за интеграция в ОАЕ.
За повече информация относно придобиването и управлението на недвижими имоти в Дубай, свържете се с IMEX Real Estate на тел. в Москва +7 495 5100008, безплатен номер в ОАЕ 800-IMEX (800-4639) или чрез изпращане на заявка по електронна поща [email protected].
