ИЗПЪЛНЕНИЕ В ГОЛЕМИ МАЩАБИ

Текст: Хелена Крюкова

Пролетта на 2014 г. показа: през първото тримесечие новите начинания на Дубай за недвижими имоти започнаха добре. Пет месеца от началото на годината доказаха, че песимистичните прогнози на анализаторите по отношение на заплахите за стабилността на пазара на недвижими имоти в Дубай и ОАЕ като цяло не са се изплатили.

Въпреки бързото покачване на цените на жилищата, инвестиционният потенциал и перспективите за развитие на сектора на недвижимите имоти в Дубай са много ясни и освен това положителни. Подготовка за „EXPO2020“, въплъщение на най-дръзките, понякога просто фантастични планове на архитектите, нови рекорди и постижения, растеж във всички области на икономиката, широко подобряване на инфраструктурата - това са само част от плановете, които бяха реализирани през първата половина и все още ще бъдат внедрена в Дубай през втората половина на 2014 г.

ЕЗИКОВИ НОМЕРИ

Прегледът на състоянието на пазара на недвижими имоти в Дубай в края на първото тримесечие на годината вероятно трябва да започне с най-новите статистически данни, публикувани наскоро от водещи световни и местни консултантски агенции и аналитични бюра.

Според доклада на Land Land Department в Дубай общият брой на сделките с недвижими имоти през първото тримесечие на тази година се е увеличил с 38% в сравнение с първото тримесечие на миналата година, а общата сума на сделките възлиза на 16,6 милиарда щатски долара. увеличаване на инвеститорския интерес към пазара на недвижими имоти в Дубай. Според очакванията на Министерството следващите три тримесечия на тази година ще бъдат не по-малко активни и развитието на сектора на недвижимите имоти ще бъде подкрепено чрез стартирането на няколко големи проекта наведнъж в подготовка за „EXPO 2020“.

В количествено изражение според доклада броят на сделките с недвижими имоти нараства с 11% в сравнение със същия период на миналата година и възлиза на 15694 регистрирани сделки. От тях 3482 сделки с недвижими имоти са сключени при ипотечни условия, а общата им сума възлиза на 7,62 млрд. Долара. Като цяло фактът, че цените на жилищата все още са много в много райони на Дубай, също е в полза на общата стабилност на пазара на недвижими имоти в Дубай. не достигат максималните показатели за 2008 г. Така, според аналитичната агенция JLL, недвижимите имоти в центъра на града все още са със 7% по-евтини, отколкото през 2008 г., а цената на жилищата в Business Bay и JLT е съответно с 13% и 2% по-ниска от пиковата стойност на 2008 г. Цената на жилищата в Зелените е със 17% по-ниска от максималната през 2008 г. Инвеститорите (13 хиляди души) инвестираха толкова 9,5 милиарда щатски долара в недвижими имоти в Дубай през първото тримесечие на годината, което е с 57% повече в сравнение с първото тримесечие на 2013 г. 12,2 милиона и 16 милиона долара - такива суми струват съответно най-скъпата вила и най-скъпият апартамент в Дубай, продадени през първото тримесечие на 2014 г.

Най-скъпата вила беше вила с обща площ от 1111 квадратни метра на остров Палм Джумейра, а най-скъпият апартамент беше апартаментът в емблематичния Бурдж Халифа (15386 долара на квадратен метър). По отношение на тези показатели текущата година вече изпревари миналата 2013 г.: за сравнение, най-скъпият продаден апартамент през 2013 г. беше апартаментът в комплекса Fairmont The Palm на стойност 11,43 милиона щатски долара.

Според данни на агенции за недвижими имоти и агенции за недвижими имоти като Reidin и Propertyfinder, в допълнение към Дубай Марина, Центърът на Дубай, Палм Джумейра и Джумейра Лейк Тауърс все още заемат първото място в списъка на топ 10 най-популярни райони на Дубай. Според портала Reidin цените на вили в Дубай през февруари са се повишили с 3.28% на месечно и с 19.5% в годишно изражение. А според прогнозата на HSBC Global Research тази година, цените на имотите в Дубай трябва да се повишат средно с още 10-15%. Тези цифри също показват нарастващата стабилност на сектора на недвижимите имоти.

ПРОГНОЗИ И ПЕРСПЕКТИВИ

Към днешна дата текущата 2014 г. почти достигна своя зенит, така че сега е възможно да се каже с голяма сигурност кои прогнози на анализаторите относно бъдещия пазар на недвижими имоти в Дубай и ОАЕ изглеждат реалистични и които се оказаха малко преувеличени.

Нека започнем с последното. Без съмнение страховете на много експерти от дестабилизацията на пазара на недвижими имоти са преувеличени. Твърде бързият растеж на цените на жилищата в края на миналата 2013 г. накара някои експерти да направят още по-смели прогнози за 2014 г., предвещавайки почти 40% увеличение на цените на жилищата. Въпреки това, в началото на тази година по-"подправените" експерти, оценяващи усилията на правителството и асоциациите на разработчиците за ограничаване на спекулациите, стигнаха до извода, че реалните увеличения на цените едва ли ще надхвърлят 10-20%.

Повечето анализатори в крайна сметка се съгласиха, че следващият "финансов балон" тази година не трябва да се очаква. Така докладите на аналитичния отдел на HSBC Bank и консултантската компания JLL казват, че тази година ръстът на цената на жилищните недвижими имоти в Дубай ще бъде 10-15%, а показателите за печалба, които могат да донесат такива недвижими имоти, ще останат на нивото от 4-5%. Според JLL пазарът на недвижими имоти в Дубай през следващите две години ще се попълни с 390 хиляди нови единици жилища, което ще увеличи съществуващия му обем с 9%. Повечето нови жилищни имоти ще бъдат изградени в южната и западната част на емирството в области като Мохамед Бин Рашид Сити, Бизнес Бей и Дубайланд. Отделно трябва да се каже няколко думи за жилищата под наем.

Според доклада на същия JLL, разходите за наем на недвижими имоти в Дубай неизбежно ще се увеличат, въпреки леко забавяне на увеличението на цените тази година, най-вероятно с около 10-20%. Анализаторите на JLL дават такава прогноза, въпреки факта, че фондът за жилищни имоти се очаква да нараства с 25 хиляди единици годишно. Общият индекс на наемите от JLL за първото тримесечие на тази година нарасна със 7%, а с 23% за годината. Индексът за наемане на апартаменти расте с 26% годишно, а индексът за наемане на вили - с 12% годишно. Най-вече цените на наемите се повишиха в такива популярни райони за наематели като Sports City, където цените на наемите се увеличиха с 41% през годината, International City (35%) и Discovery Gardens (33%), докато цените на наемите бяха такива райони като центъра на Дубай и Дубай Марина бяха значително по-ниски - съответно 24% и 21% за годината. В сегмента за отдаване под наем също има силна тенденция на наемателите да се преместят от Дубай в други, по-достъпни емирства като Шарджа и Аджман. Напоследък цените на наемите, във връзка с това преместване, започнаха да се повишават дори в такива емирства като Фуджейра.

НАУКА И РЕАЛНОСТ

Говорейки за прогнози и перспективи, е невъзможно да се пренебрегне традиционното желание за Дубай да преведе най-фантастичните идеи и планове в реалност. Така, според уверенията на властите на ОАЕ, 2014 г. обещава да бъде годината на мегапроектите в изграждането на социални, културни, туристически сфери и, което е важно, инфраструктурни съоръжения. Трите най-мащабни инфраструктурни проекта, за създаването и актуализирането на които Дубай планира да използва бюджет от 1,92 милиарда долара, ще бъдат началото на изграждането на Дубайския канал, изграждането на моста Ал Итихад и проекта за полагане на линиите на трамвайния Дубай, изключително значими за града, общата дължина на които ще бъде 14,6 километра. И трите проекта ще повлияят значително на нивото на цените на недвижимите имоти в областите, в които тези проекти ще бъдат реализирани.

Сред най-близките до научната фантастика проекти тази година вероятно ще бъде строителният проект за Aladdin City в Dubai Creek на 450-метров участък. „Градът“ ще се състои от три причудливи кули, свързани с проходи с подвижни етажи. Дизайнът на кулите е вдъхновен от приказките за Аладдин и Моряка Синбад. Този проект като цяло ще има голямо културно и историческо значение и обещава да преобрази облика на Стария Дубай, превръщайки се в нов обект, който трябва да видите за туристите.

Новата сграда на Дубайската опера с 2000 места под формата на кораб, който ще бъде построен в едноименния окръг Опера в сърцето на Дубай - Дубай Център, също ще удиви със своя обхват и дизайн. Тази година бяха очертани значителни промени на създадените от човека острови на света, на един от които, остров „Сърцето на Европа“, се предвижда да се пресъздаде атмосферата и дори климатът на европейските улици. И накрая, буквално, космическата скала има най-новото изявление на властите на ОАЕ относно плановете за изграждане на стартова площадка за космически кораби в Абу Даби. Този проект се планира да бъде реализиран съвместно от Virgin Galactic и Aabar Investments и да бъде завършен до 2016 г. Но, въплъщавайки най-дръзките проекти, които често изглеждат нещо от сферата на фантастиката, властите на ОАЕ все пак твърдо стоят на основата на реалността. Това се доказва от официалните планове за развитието на Дубай. Според тях в близко бъдеще основните сектори по отношение на перспективите за развитие ще бъдат секторите на търговските и индустриалните недвижими имоти, на които правителството на Дубай ще предостави своята подкрепа. Освен това се планира да се обърне специално внимание на подобряването на методите за регулиране на пазара на наемите с цел поддържане на цените разумни и предотвратяване на спекулациите в сектора на продажбите на недвижими имоти.

ЕФЕКТИВНО РЕГУЛИРАНЕ

Сред другите стъпки, които правителството на Дубай възнамерява да предприеме във връзка с пазара на недвижими имоти, са използването на фискални дисциплини във връзка с наемни операции, преструктурирането, ако е необходимо, на структурата на публичния сектор и поддържането на мащаба му в приемливи граници и повишаването на ефективността на държавните разходи за строителство на недвижими имоти. Говорейки за дейността на официалните органи, не можем да не споменем иновациите от 2014 г. в областта на регулаторното законодателство. Иновациите на Dubai Land Department бяха насочени към подобряване на регулирането на пазара на недвижими имоти в Дубай и засегнаха уеднаквяването на формите на договорите, определящи отношенията между трите страни по сделката за покупко-продажба: брокер, купувач и продавач. Така наречените форми A, B и F. бяха обединени.Тези нововъведения влязоха в сила на 1 май.

Разработчиците също не изостават от държавните органи по отношение на последователно ограничаване на възможностите за спекулации с недвижими имоти и едно по едно въвеждат нови правила за препродажба на незавършени жилища. И така, Emaar и Damac, а след тях и други разработчици, започнаха да издават сертификати за препродажба на недвижими имоти едва след като плащат поне 50% от цената на жилището, като в много случаи този процент става много по-висок. Но понякога разработчиците действат по метода на насърчаване в борбата срещу спекулациите. И така, наскоро Emaar предложи на тези клиенти, които незабавно плащат 30% от цената на жилището и го държат в тяхно притежание до края на строителството, приоритетното право да купуват имот от строителя, без да чакат на опашка.

DUBAI И ABU DHABI - ДОБРИ СЪМБРИ ИЛИ КОНКУРЕНТИ?

Като цяло трябва да се отбележи също така в заключение, че високият инвеститор и потребителски интерес към недвижими имоти е регистриран навсякъде в ОАЕ и многократно се потвърждава от данните от различни статистически данни. Значително покачване на пазара на недвижими имоти се наблюдава през първото тримесечие на годината в столицата на ОАЕ, Абу Даби. Няколко водещи разработчици тук направиха редица откровени изявления за началото на изграждането на големи проекти. Така че в момента столицата на ОАЕ е водеща в темповете на изграждане на търговски недвижими имоти: в близко бъдеще тук ще бъдат изградени 8 нови търговски центъра. А новият план за развитие на Абу Даби до 2016 г. включва цялостна реорганизация на социалната и транспортната инфраструктура. Наскоро изложението Cityscape Global Real Estate в столицата на ОАЕ също привлече рекорден брой посетители, като се разшири значително.

Според различни рейтинги и доклади обаче Дубай е най-обещаващият бизнес, културен, туристически и финансов център не само в ОАЕ, но и в целия Близкия изток. В много отношения това, разбира се, се улеснява от очакването за провеждането на международното изложение EXPO-2020. През първата половина на 2014 г. правителството на Дубай обяви серия от мерки, планирани за изпълнение в очакване на EXPO2020. Това включва изграждането на съоръжения за водоснабдяване, компактен план за развитие на центъра на Дубай и акцент върху сближаването със столицата на ОАЕ, Абу Даби.

Също тази година Дубай направи почетната трета стъпка на подиума в класацията на най-бързо развиващите се градове в света City Momentum Index от JLL, на второ място след Лондон и Сан Франциско. Така можем да кажем, че по отношение на постиженията и в Дубай, и в Абу Даби има с какво да се похвалите, а тези добросъседски емирства само допринасят за увереното развитие един на друг чрез определен дял от конкуренцията, присъстваща между градовете.

Като цяло първата половина на 2014 г. беше за Дубай още една важна стъпка към придобиването на статут не само на най-динамично развиващия се град, но и на най-всеобхватния и постоянно развиващ се важен център в Близкия изток, където ОАЕ като цяло заема водеща позиция като най-безопасният и най обещаващо убежище за инвестиции и бизнес като цяло.

Можете да получите всяка допълнителна информация за придобиването и управлението на вашия имот в Дубай от специалистите на IMEX Real Estate на тел. в Москва +7 495 5100008, безплатен номер в ОАЕ 800-IMEX (800-4639) или чрез изпращане на заявка по имейл [email protected]

ПЪЛЕН КОМПЛЕКС НА УСЛУГИТЕ НА ПАЗАРА НА ИМОТИТЕ НА ОФР