Изминалата година се превърна в забележителност за недвижимите имоти в Дубай. Защо? Той беше богат на важни, големи събития, които, според експерти, дълго време ще осигурят стабилен и оживен интерес на инвеститорите към недвижимите имоти в Дубай. След световната финансова криза и падението, причинено от нея, а след това и стагнацията на цените, именно 2012 г. донесе забележимо оживление на пазара в Дубай. Той ще бъде запомнен за покачването на цените на имотите и наемите, стартирането на нови мащабни проекти, бързия приток на капитали и активния интерес на инвеститорите. Всичко това от своя страна доведе до безпрецедентни регулаторни мерки от властите на ОАЕ, насочени към по-прозрачен пазар и гарантиране на сигурността на неговите участници. Ще се опитаме да откроим пет ключови събития от цикъла на събитията през 2012 г., които определиха мястото на Дубай като едно от най-атрактивните според експертите пазари за инвеститори през новата година.
ПЪРВИ. ВЪЗСТАНОВЯВАНЕ НА ПАЗАРА. РАСТИТЕ НА ЦЕНИТЕ НА ИМОТИТЕ. ВИЛАС ЦЕНА БЪРЗО ОТ АПАРТАМЕНТИ
Експертите единодушно заявиха бързия растеж на пазара на недвижими имоти в Дубай през 2012 г. Според водещи консултантски компании средно през 2012 г. цените на вилите в Дубай са се увеличили с 20%, а на апартаментите в региона - с 510%. В престижния център на Дубай цените за последното тримесечие на 2012 г. нараснаха с 10%. И това не е случайно, защото увеличението на цените в по-популярните и добре разположени райони на Дубай беше средно по-високо, отколкото в проекти с по-нисък клас. Въпреки че има изключения сред тях: например в района на Силициевия оазис цените частично са се увеличили с 40% и според експертите ще продължат да растат поради голямото търсене от купувачи със среден доход. Сред заможните инвеститори най-популярните вили в "класическите" райони на Дубай - Палм Джумейра, Ливади и Емиратс Хилс. Повишаването на цените за тях през следващата година се очаква да бъде на високо ниво.
По-големият интерес на инвеститорите към вили в сравнение с апартаменти се превърна в една от основните отличителни черти на изминалата година. Именно в сегмента на вилите цените вече са възвърнали всички загуби от годините след кризата и са надхвърлили нивото на успешна 200708 година. Популярността на вилите ги прави силно ликвидни стоки, което също допринася за интереса на инвеститорите и повишаването на цените за тях.
Що се отнася до наемането на жилищни недвижими имоти, през 2013 г. е много вероятно да се повишат цените в такива райони на Дубай като Център на Дубай, Дубай Марина и Палм Джумейра. В по-малко популярните райони на Дубай, според прогнозите на консултантската компания Jones Lang LaSalle, наемните цени няма да се увеличават. Независимо от това, в средносрочен план нарастващата цена на жилищата ще бъде насърчена от бързия растеж на населението на Дубай и ограниченото предлагане на жилища. Възобновяването на потока от богати емигранти, подкрепено от висока бизнес активност, създава постоянно търсене на жилища под наем от горните сегменти на пазара, докато предлагането му физически не е в състояние да расте със същите темпове.
В следващите две години пазарът на жилищни имоти в Дубай ще се попълни с 45 хиляди нови апартаменти и вили, но повечето от тях ще бъдат разположени в нови засега по-слабо развити райони като Jumeirah Village, Dubai Sports City и Dubai Silicon Oasis. Въпреки факта, че в популярни райони, като Дубай Марина, почти няма свободно пространство за развитие.
ВТОРИ. РАСТИТЕЛНО ДОСТОЙ ОТ ИНВЕСТИТОРИТЕ, ВЛИЯНИЕ НА КАПИТАЛ
Както бе отбелязано по-горе, експертите са портал за недвижими имоти в Дубай, за да стане един от най-динамичните в света през 2013 г. Това се улеснява от бързото нарастване на икономиката и бизнес дейността на емирството. И така, темпът на растеж на БВП на Дубай през 2012 г. беше ревизиран нагоре до нивото от 5% годишно. В същото време икономическите показатели на Дубай показват липсата на значително увеличение на дълга и намаляване на риска от неизпълнение. Според изследователския център на статистическия център на Дубай, броят на хората, идващи в Дубай през 2013 г., ще се увеличи с 10%. Докладът на Bank of America / Merrill Lynch прогнозира увеличение на броя на туристите до 2020 г. до 15 милиона годишно, в сравнение с 8 милиона през 2011 г.
Бурните събития, проведени в редица страни в Близкия изток през 2012 г., потвърдиха статута на Дубай като "сигурно убежище" за инвеститори от целия регион. Освен капитали от Персийския залив и други арабски държави, Дубай традиционно привлича богати инвеститори от Индия, Пакистан и други растящи азиатски страни. Растежът на доверието на инвеститорите беше може би основният резултат от 2012 г.
Според проучване на Friends Provident International 60% от богатите експатри, живеещи в ОАЕ, са уверени в продължаващия растеж на пазара на недвижими имоти. Повечето от тях (49%) вярват в "силен" растеж през следващите 5 години, други 11% очакват "много силен" растеж в този период. Само 10% от анкетираните смятат, че пазарът на недвижими имоти в ОАЕ в бъдеще ще срещне определени трудности.
ТРЕТА. ВРЪЩАНЕ НА МЕГА ПРОЕКТИ
През последното тримесечие на 2012 г. Дубай обяви старта на редица големи проекти, напомнящи времето на бума преди кризата на пазара на недвижими имоти. Всичко започна с Cityscape Global 2012, на която Link Global Group обяви планове за създаване на Taj Arabia - увеличено копие на известния индийски храм TajMahal - на стойност 1 милиард долара. вили, 13 високи сгради, търговски център, хотели и международни училища.
Скоро след това правителството на Дубай иззе палицата от частни разработчици. Първоначално беше обявен проект за разширяване на изкуствения залив Business Bay, който ще бъде пряко свързан с Персийския залив през магистрала Шейх Заед и околностите на парк Сафа. Новината за създаването на мащабния комплекс Muhamed bin Rashid City с най-големия търговски център в света (повече от сегашния The Mall Mall), парк с една трета повече от HydePark в Лондон и повече от 100 хотела, се превърна в истинска информационна бомба. След това многомилиардният проект за създаване на пет тематични увеселителни парка в Джебел Али, всеки от които ще бъде посветен на отделна тема - филми, животни, забавни герои или индийската "фабрика на мечтите" - Боливуд, вече не беше изненадващ.
На този фон други мащабни проекти бяха почти загубени. Например опит за повторение на успеха на Dubai Marina и Jumerah Beach Residence в друга част на Дубай - Дейра. Проектът за развитие на брега на Дейра в Персийския залив, според плана на властите в Дубай, ще се превърне в една от основните атракции на емирата. На четирикилометровата ивица на брега между Дубай Крийк и Хамрия ще бъдат изградени шест хотела, жилищни и търговски сгради, алея и изкуствен залив с яхтено пристанище. Проектът на Морския град получи нов тласък, където обяви 230-метровия проект The Landmark Tower с петзвезден хотел.
ЧЕТВЪРТИ. НОВИ РЕГУЛАТОРНИ МЕРКИ
Наред с възраждането в Дубай имаше опасения, че спекулантите отново ще затоплят пазара и ще доведат до болезнен срив, както беше в навечерието на световната икономическа криза. Двуцифрените темпове на растеж на цените на недвижимите имоти всеки месец завършваха с колапс и продължителна стагнация, така че правителството на Дубай този път прави всичко, за да направи пазара не само печеливш, но и стабилен и предвидим за инвеститорите.
Самите разработчици също се интересуват от това. Например, най-големите разработчици Emaar и Nakheel едновременно налагат ограничения върху препродажбата на недвижими имоти в процес на изграждане, като изискват за това плащане най-малко 35% от разходите за жилище в своите проекти. Смята се, че именно спекулативната препродажба на жилища на етапа на строителството, поради което може да смени собствениците няколко дни след началото на продажбите, се превърна в една от причините за "балона" на цените на пазара преди кризата.
През юни 2012 г. властите в Дубай обнародват проектозакон за защитата на инвеститорите, който им гарантира пълно парично обезщетение в случай на неизпълнение от страна на разработващата компания на задълженията си, например неизпълнение на имота в рамките на посочения период или некоординирана промяна в неговите характеристики. Освен това, според новите правила на Land Land Department, разработчиците ще платят неустойка за забавянето при издаването на сертификат за собственост. Така строителните компании ще трябва да платят глоба в размер на 10 хиляди дирхама (2,7 хил. Долара), ако не издадат документ, потвърждаващ собствеността на купувача на имота, когато степента на готовност на проекта достигне 80%. Дубай също се готви да създаде специален арбитражен съд, който ще позволи по-бързо и по-евтино разрешаване на конфликти в недвижимите имоти в сравнение с обикновените съдилища.
ПЕТИ. ВЪВЕДЕНИЕ НА ИПОТРЕБНИ ГРАНИ
В самия край на 2012 г. обаче имаше съобщения за друго решение на властите на ОАЕ, което лесно засенчва всички предишни по отношение на потенциалното им въздействие върху развитието на пазара на недвижими имоти за години напред. В новогодишната нощ различни емиратски медии съобщават, позовавайки се на банкови източници, че Централната банка на ОАЕ е изпратила циркуляр до всички търговски банки, забраняващ над 50% от разходите за жилища от експатрите до ипотеки. За гражданите на ОАЕ подобно ограничение бе определено на 70%, а за втората и следващата покупка на недвижими имоти - 60% (за експатрите - само 40%). Трябва да се отбележи, че по-рано в ОАЕ нямаше ограничения върху дела на жилищата, които заемодателят може да получи от банката като ипотека. На практика тя достигна 7580%, след като банките започнаха да смекчават кредитната си политика поради възраждането на пазара.
Скоро Централната банка отрече информация за разпространението на такъв циркуляр, но заяви, че подготовката на всеобхватни правила за ипотечно кредитиране е в ход и че те могат да бъдат наложени през 2013 г. след консултация с търговски банки. Преди своето опровержение тази новина успя да предизвика буря от конфликтни реакции на пазара на недвижими имоти в ОАЕ. Докато купувачите и банките бяха възмутени от внезапното налагане на ограничения, големите разработчици ги подкрепиха, казвайки, че това ще укрепи пазара на недвижими имоти и ще насърчи идването на сериозни купувачи. Анализаторите също са разделени на онези, които вярват, че „таванът“ на ипотеките ненужно ограничава потенциала за растеж на пазара на недвижими имоти в ОАЕ и тези, които приветстват по-голяма предсказуемост и стабилност на пазара. Колкото и да е възможно, може да се заключи, че властите на ОАЕ направиха твърд избор в полза на ограничаването на спекулациите на пазара и борбата с просрочените ипотечни заеми на търговските банки, дори ако за това трябва да се съгласите на по-бавен растеж на пазара в краткосрочен план.
КОМЕНТАР НА АРТУР КОБОЗЕВ, ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА НЕДВИЖИМИ ИМЕКСИ:
"Преходът на пазара на недвижими имоти в Дубай и всички негови играчи към фазата на възстановяване след кризата протича постепенно и следователно е невидим за много външни наблюдатели. Вчера те спореха дали настоящото възстановяване може да се счита за сериозно и днес те вече се конкурират в благоприятни прогнози за бъдещето. Ето защо много е добре, че правителството на Дубай решително и недвусмислено даде да се разбере на всички, че няма да позволи анархията, която се случва на пазара в навечерието на кризата, когато същият имот може буквално да промени собствеността Всяка седмица, с всяко увеличаване на цената, е малко вероятно мерките, предприети от регулаторните органи, да успеят да изплашат реалните инвеститори - очакванията от пазара на недвижими имоти в емирството през 2013 г. са твърде високи.
Според мен икономическото възстановяване на Дубай и ръстът на бизнес активността предвещават, че тази година ще бъде не по-малко благоприятна и богата на положителни събития от миналата. "
Можете да получите всяка допълнителна информация за придобиването и управлението на вашия имот в Дубай от специалистите на IMEX Real Estate на тел. в Москва +7 495 5100008, безплатен номер в ОАЕ 800IMEX (8004639) или чрез изпращане на заявка по имейл [email protected].
