Първата половина на 2014 г. показа, че пазарът на недвижими имоти в Дубай става все по-зрял, придобивайки стабилност, присъща на всички постоянно развиващи се сектори. Един вид барометър за стабилизирането му бяха докладите на световноизвестни консултантски и аналитични компании, които бдително наблюдават колебанията в растежа и спадащите цени. Изводите, които могат да бъдат направени на тяхна основа, нарисуват доста оптимистична картина.
Стабилизация на пазара
Ако в края на 2013 г. повечето водещи агенции, признавайки в своите прогнози безпрецедентно увеличение на цените на жилищните недвижими имоти в размер на 33%, прогнозираха по-нататъшно увеличение на сектора на недвижимите имоти в Дубай при пика на ценовите показатели, то до края на първото тримесечие на 2014 г. стана ясно, че пазарът ще се стабилизира много повече по-рано от очакваното.
Експерти от една от най-големите и уважавани аналитични агенции Jones Lang LaSalle в доклад за първото тримесечие на 2014 г. отбелязаха, че прогнозата за инвестиции за пазара на недвижими имоти в Дубай продължава непрекъснато да се подобрява. Според индекса за бизнес доверие на JLL през последното тримесечие на 2013 г. този показател достигна нивото от 144,3 пункта, което е с 8% повече в сравнение със същия период на предходната година. Икономиката на Дубай, според Министерството на икономическото развитие, ще продължи да се засилва през 2014 г. до голяма степен благодарение на стабилизирането на пазара на недвижими имоти - според прогнозата БВП на Дубай през 2014 г. трябва да достигне 4,7%.
В началото на 2014 г., както отбелязват експертите на JLL, пазарът на недвижими имоти в Дубай влезе в нова фаза на развитие, възползвайки се от увеличеното търсене на жилища. Те нарекоха увеличението на цените на наемите и продажбите в емирството „логично и предсказуемо“, особено след вълната от спадащо търсене, която се наблюдаваше в Дубай през 2008-2009 г. Друг показател за нарастващо доверие на инвеститорите беше увеличението на общата стойност на всички сделки по продажби, извършени в Дубай през последните шест месеца, което се увеличи с 30% и възлиза на 29 милиарда щатски долара.
През януари 2014 г., според доклад на JLL, в Дубай са създадени две нови правителствени агенции за подобряване на привлекателността на емирството за глобални инвеститори и туристи. Те бяха Дубайската агенция за развитие на инвестициите и Дубайската корпорация за туризъм и търговски маркетинг. В допълнение към тези очевидни признаци на очевидно „израстване” и укрепване на пазара на недвижими имоти в Дубай, в началото на годината също беше регистрирано увеличение на активността на фондовите пазари. Няколко големи разработчици на имоти в Дубай, включително Emaar, бяха първите, които обявиха намерението си да направят първоначално публично предлагане (IPO) в близко бъдеще, за да продадат акциите си на световните фондови пазари.
Експертите на JLL, както и много други водещи световни агенции, като правило, извършват задълбочен анализ на водещите тенденции на пазара на недвижими имоти и са чувствителни към пулса на града, така че прогнозите, направени от тях, рядко са погрешни. Единствената грешка на експертите от JLL беше прогнозата, че цените на недвижимите имоти ще достигнат нивото преди кризата през 2013 г. - началото на 2014 г., което не се случи благодарение на навременните мерки, предприети от правителството на Дубай, и вероятно поради подобни предупредителни прогнози. Ако вярвате на доклада на JLL за второто тримесечие на годината, днес бъдещето на инвестициите в недвижими имоти в Дубай изглежда повече от окуражаващо. В него експертите от бюрото отразиха водещата тенденция на годината - към намаляване на темповете на растеж на цените.
Според Крейг Плумб, ръководител на подразделението на Близкия изток на JLL, мерките, предприети от правителството на Дубай за предотвратяване на спекулациите с жилища, както и самото прекомерно увеличение на цените, което започна пряко да повлияе на нивото на търсене, доведе до забавяне на цените на имотите в Дубай по време на второто тримесечие на годината. В момента възходящото развитие на пазара на недвижими имоти в Дубай все още продължава: според годишните показатели за второто тримесечие цените на жилищата са се увеличили с 36%. Според тримесечните показатели очевидно е, че темпът на това развитие се забави значително през второто тримесечие на годината, когато цените се повишиха средно с 6%, в сравнение с 10% през първото тримесечие на годината. Поскъпването на наемните цени през второто тримесечие също спадна: от 7% през първото тримесечие до 3% през второто тримесечие. Спадът на продажбите показва и стабилизирането на прегрятия пазар на недвижими имоти в Дубай. Така че, в доклада на JLL се казва, че според данните от май тази година, обемът на сделките за продажба на вили, по-специално, е намалял с 50% в сравнение със същия период на миналата година. Трябва обаче да се отбележи, че подобна тенденция на намаляване на темповете на растеж не трябва да предизвиква безпокойство от каквато и да е гледна точка. Да, сега не е моментът за бърза печалба, казват експертите, но по-ниските цени са от полза в дългосрочен план. От една страна, тя дава гаранции, че в близко бъдеще няма да се сблъскаме с друг „сапунен балон“, а от друга, дава възможност на потенциалните инвеститори да „наваксат“ с постоянно изплъзващото се поради бързото увеличение на цените, възможност да инвестират налични средства.
Луксозни жилища
Широкият спад на цените на жилищата в Дубай през първата половина на тази година се отрази във всички сектори на недвижимите имоти, но не забравяйте, че средната стойност на темповете на растеж на цените е среден показател, но в действителност различните сектори могат да покажат много различни резултати. , в зависимост от различни фактори. Един от тези фактори е балансът между търсене и предлагане, който според друга авторитетна консултантска и аналитична агенция Knight Frank поражда основните тенденции във формирането на цените на имотите за различни цели и ценови категории.
Найт Франк, по-специално, редовно съставя индекса на глобалните градове, който също отразява нивото на цените на първокласните жилища, за търсенето на елитни луксозни жилища по целия свят. И тъй като Дубай до известна степен е световният център за концентрация на елитни недвижими имоти, поради благоприятните данъчни условия за инвеститорите, този показател е повече от важен за емирството. „Тъй като кризата в еврозоната се разрешава и цялостната икономическа ситуация се подобрява“, се казва в заключителния доклад на Knight Frank за 2013 г., „търсенето на луксозни недвижими имоти по света непрекъснато расте, въпреки факта, че финансовите пазари могат да осигурят сравнително нисък процент рентабилност. " Индексът на най-добрите глобални градове за Дубай за последното тримесечие на 2013 г. показва, че годишният темп на растеж на цените през това тримесечие е бил най-висок от 2010 г., но тримесечният темп на растеж е най-ниският от 2012 г.
През март 2014 г. Найт Франк публикува рейтинг на най-скъпите градове в света по отношение на цената на един квадратен метър елитни недвижими имоти. От 20-те града в света, анализирани в доклада на Knight Frank, Дубай се нарежда на 19-о място по цени на премия за жилища, само Кейптаун е по-нисък, където за 1 милион щатски долара можете да закупите 215,1 кв.м. м луксозни жилища. В същото време експертите на Knight Frank подчертават, че цените на луксозните жилища в Дубай все още имат възможност да растат. И така, за 1 милион долара в Дубай можете да закупите 146 квадратни метра първокласни жилища, което е шест пъти повече, отколкото в Лондон, седем пъти повече, отколкото в Хонконг, и 10 пъти повече, отколкото в Монако. Други големи градове в света като Москва, Мумбай и Истанбул също остават по-скъпи от Дубай по отношение на цената на 1 квадратен метър недвижими имоти.
По отношение на темповете и обема на увеличенията на цените, тук Дубай, според доклада на Knight Frank, зае 7-мо място от 10 града в доклада, а 8-мо място зае столицата на ОАЕ, Абу Даби. Дубай и Абу Даби заеха такива позиции в този списък поради ръста на цените на първокласните жилища със 17% и 15% съответно през 2013 г. През втората половина на годината, според последния доклад на Knight Frank, цените на премиум жилища ще се повишат с още 10-15%, до голяма степен поради факта, че през следващите 18 месеца няма да бъдат въведени в експлоатация толкова много обекти в този сектор, което, разбира се, провокира високо търсене. По този начин, елитните недвижими имоти в Дубай са един от най-печелившите обекти за инвестиции, чиято капитализация расте непрекъснато и стабилно.
Строителен бум
Малко в който и да е друг град по света на седмица има толкова много съобщения за стартирането на нови проекти, както в Дубай. Както отбелязват експертите от аналитичната агенция CBRE, емирството не само може органично да приеме, но и се нуждае от поне 30 хиляди нови имота.
Днес строителният бум се превърна в ежедневната реалност на „града на бъдещето“, което е трудно да си представим без мащабни строителни обекти и гора от строителни кранове. Въпреки това в районите на града, които са популярни сред инвеститорите, купувачите на жилища и туристите, има все по-малко и по-малко свободно пространство за развитие, така че цената на земята тук расте постоянно, което означава, че цените за новопостроените жилища също се покачват. Но, както бе споменато по-горе, има ограничение за цените, така че разработчиците на Дубай все по-често гледат в посока на по-изгодни парцели в отдалечени райони на Дубай. Купувачите на жилища, които искат да намалят разходите за покупка, също гледат там.
Неотдавнашен доклад на аналитичната агенция CBRE предложи разработчиците на Дубай да построят повече жилища от среден клас в отдалечени райони на Дубай. Според CBRE, тази година разработчиците ще построят около 17 хиляди единици нови жилища в Дубай. Повечето жилищни имоти ще бъдат създадени като част от мащабни мегапроекти в райони като Дубайланд, Джумейра Селски кръг и Дубай Силиконов оазис. Само за една седмица на април, според CBRE, трима основни играчи на недвижими имоти - разработчици Emaar, Dubai Properties и Lootah Real Estate, обявиха началото на строителството на 845 нови имота в покрайнините на Дубай.
Бързият растеж на цените на недвижимите имоти, въпреки че се е темперирал през първата половина на 2014 г., все повече принуждава много купувачи да търсят по-достъпни жилищни опции на средна цена, което създава увеличено търсене на такива имоти. За повече от мащабното строителство на съоръжения във всички райони в Ду-бай се споменава и в няколко доклада на аналитичната компания Meed Insight. Според собствения му рейтинг на това бюро, Дубай за втора поредна година зае първо място по брой и мащаб на строителните проекти. ОАЕ като цяло и в частност Дубай отново заеха водеща позиция сред всички страни от Близкия изток по темпове и обем на строителните проекти. Повечето от споменатите проекти бяха реализирани в Дубай, където през 2013 г. за строителство бяха изразходвани 20,6 милиарда долара, което представлява почти 52% от общия бюджет на строителния сектор в ОАЕ. Общата стойност на строителните проекти на различни съоръжения, които все още не са изпълнени във всички страни от региона на Близкия изток, е повече от 1 трилион щатски долара, от които 428 милиарда долара попадат в ОАЕ. Така през следващите пет години ОАЕ също има всички шансове да запази водеща позиция в темповете и обема на строителството.
Тази година общата стойност на договорите за строителство в Дубай в момента възлиза на над 100 милиарда щатски долара, което ни позволява да говорим за повече от два пъти увеличение на обемите в сектора в сравнение с миналата година. В същото време на този етап повече или по-малко големи проекти в Дубай се инициират и притежават от публичния сектор, или се контролират от него. Много големи и важни проекти за града, по-рано „замразени“, отново са съживени и са към приключване.
Сред тях - трамвайна линия, метро линия и мол Palm Jumeirah на известния остров, създаден от човека. Всичко това вдъхновява инвеститорите с голямо доверие и ни позволява да бъдем оптимисти за бъдещето на строителния сектор в Дубай, според доклад на Meed Insight.
Всестранно развитие
В края на миналата година всички аналитични агенции отбелязаха, че пазарът на недвижими имоти в Дубай се развива не само бързо, което предизвика безпокойство, но и всеобхватно, което вдъхна увереност. Възраждането на пазара обхвана всички сектори без изключение и продължи през 2014 г. Един очевиден признак на нарастващото доверие на инвеститорите е увеличаването на броя на компаниите, които правят бизнес в Дубай. И това от своя страна не може да не предизвика повишаване на цените на пазара на офис недвижими имоти, както отбелязаха експертите на CBRE. Аналитичната и консултантска компания CBRE проведе проучване на повече от 70 големи международни корпорации, които обикновено заемат 25 милиона квадратни метра офис пространство по целия свят и установи, че процентът на тези, които планират да разширят своите компании в Близкия изток в близко бъдеще в рамките на една година се увеличава от 24% на 30%. Днес една от три от международните компании, изследвани от CBRE, планира да установи присъствието си в региона на Близкия изток, където Дубай е най-атрактивното място.
Основната тенденция на този пазар в бъдеще, според експертите, ще остане приоритет на качеството на офис недвижимите имоти, което означава, че такива зони и комплекси като DIFC, Дубай Център и Tecom ще бъдат най-търсени. Още 850 хиляди квадратни метра офис площи ще бъдат пуснати в експлоатация тази година в Дубай. През 2014 г. експерти от друга водеща глобална аналитична компания Cluttons също отбелязаха повишен интерес на инвеститорите към индустриални и търговски недвижими имоти в свободните икономически зони на Дубай и прогнозираха по-нататъшно увеличаване на интереса към проекти в този сектор.
Според Cluttons свободните икономически зони ще започнат да се радват на специално търсене, където броят на безплатните търговски и индустриални недвижими имоти непрекъснато намалява, както в свободната индустриална зона Дубай Индустриален град или Дубай Инвестмънт Парк. По този начин експерти в повечето аналитични агенции и консултантски бюра се споразумяват за обещаващо бъдеще за инвестиции в недвижими имоти в Дубай и ОАЕ. В този смисъл стабилизирането на цените на пазара може да се превърне само в допълнителна полза за тези, които разчитат на дългосрочни перспективи.
Можете да получите допълнителна информация за закупуване на имот в Дубай от специалистите на IMEX Real Estate по телефона в Москва +7 (495) 5100008, безплатен телефон в ОАЕ 800-IMEX (8004639) или като изпратите запитване по имейл [email protected].
