Продължаваме поредицата от статии по въпросите на придобиването на недвижими имоти в Дубай. Не е тайна, че за обикновения купувач не е лесно да се ориентира в процедурните аспекти. Освен това цената на емисията е доста висока, а възможните рискове по време на изпълнение на сделката трябва да бъдат минимални. Днес ще разгледаме стъпка по стъпка процедурата за закупуване на имот в Дубай и ще се опитаме да обхванем всички важни аспекти възможно най-подробно. 
Нашите сънародници, които решат да купуват недвижими имоти в ОАЕ, трябва да имат предвид, че в Обединените арабски емирства все още няма общ федерален закон в областта на недвижимите имоти. Всеки от седемте емирства самостоятелно регулира всички въпроси, свързани с пазара на недвижими имоти на своята територия. Най-прогресивният в тази посока, традиционно, е Дубай.
Дубай има най-развитата и прозрачна законодателна рамка в областта на недвижимите имоти. Според законите на Дубайския емирство, гражданите на чужди държави, които не са членове на Съвета за сътрудничество в Арабския залив (GCC), имат право директно да придобият собственост в Дубай в пълна собственост („freehold“) в специално определени територии, в така наречените свободни зони.
Списъкът на такива зони е установен с Указ на владетеля на Дубай № 3 от 2006 г. Те включват почти цялата територия на "новия Дубай", включително такива популярни райони като Дубай Марина, Палм Джумейра, Емирейтс Живи, Кули Джумейра Лейкс, Център Дубай и други.
Правата върху недвижими имоти се регистрират в специален регистър от отдела за земеделие в Дубай, а на собствениците се издава удостоверение за регистрация (т.нар. „Нотариален акт“). Регистрацията на сделки с недвижими имоти се извършва в момента на връзка с Департамента за земя на купувача и продавача, като незабавно на купувача се издава удостоверението за регистрация, удостоверяващо собствеността върху придобития имот. Тази процедура на „моментална“ регистрация максимално опростява процеса на покупка и продажба на недвижими имоти и минимизира възможните рискове, както от страна на продавача, така и на купувача.
Съответствието се следи от регулаторния орган на пазара на недвижими имоти в Дубай (RERA). В частност тя отговаря за регистрацията на проекти за недвижими имоти, както и за задължителната регистрация на разработчици, агенции за недвижими имоти и самите агенти.
Дейностите на RERA са насочени предимно към защита правата и интересите на купувачите и продавачите и са предназначени да сведат до минимум възможността за измама от страна на агентите. Проверката на регистрацията на която и да е агенция за недвижими имоти и нейните агенти е много проста. За целта трябва само да отидете на официалния уебсайт на RERA на адрес: www.rpdubai.com.
Най-общо, процедурата за закупуване на имот в Дубай в повечето случаи е следната:
1. Купувачът избира имота, който иска да закупи
Най-лесният и ефективен начин е да се свържете с някоя от агенциите за недвижими имоти, опериращи на пазара в Дубай. Факт е, че без участието на агенти в Дубай, както наистина в останалия свят, почти никоя сделка с недвижими имоти не е завършена. Именно в агенциите за недвижими имоти, най-често се прилагат клиенти, които искат да наемат, дават под наем, купуват или продават недвижими имоти. Работейки на пазара, агентите, като никой друг, притежават информация за това кой, какво и колко иска да наеме, наеме, продаде или купи. В повечето случаи агенцията за недвижими имоти действа като трета страна в сделката между продавача и купувача, като гарантира интересите и на двамата. Трябва обаче да се има предвид, че не всички професионални участници на пазара са надлежно регистрирани и действат законно.
На първо място, в съответствие със заповедта на председателя на отдела за недвижими имоти в Дубай № 85 от 2006 г., всички агенции за недвижими имоти, опериращи в Дубай, трябва да имат лиценз за този вид дейност и да бъдат регистрирани в специалния регистър на регулаторния орган на пазара на недвижими имоти в Дубай (RERA). Тъй като стопанските субекти в ОАЕ нямат универсална правоспособност, разрешеният вид дейност трябва да бъде ясно посочен в лиценза.
Например, за посредничество при продажбата, покупката или лизинга, тези видове дейности трябва да бъдат изрично посочени в лиценза. В същото време всички агенти на компанията трябва да преминат подходящ курс на обучение и да получат лични брокерски карти с индивидуален номер.
2. Продавачът и купувачът подписват договор за продажба, който отразява всички параметри на сделката
Като цяло договорът за продажба на недвижими имоти трябва да отговаря на следните основни изисквания:
Да бъда в затвора
Не се изисква нотариална заверка на споразумения за покупко-продажба на недвижими имоти в ОАЕ, достатъчна е проста писмена форма. Въпреки факта, че официалният език в ОАЕ е арабски, договорите на английски са общопризнати и се приемат без превод. Изключение правят прокуратурата, полицията и съдилищата, където преводът на арабски е задължително изискване.
За да съдържа основните условия на сделката в договора за продажба на недвижими имоти трябва да бъдат посочени:
- обект на продажба
- стойността на придобитото имущество,
- допълнителни плащания, свързани с транзакцията (комисионна на агенти, плащания на предприемача, такса регистрация в Земеделския отдел, възстановяване на продавача на предварително платени разходи за поддръжка и т.н.),
- периодът, през който трябва да бъде приключена сделката за продажба, времето и процедурата за извършване на сетълмент,
- отговорност на страните в случай на неизпълнение на условията на договора.
Заслужава да се отбележи, че в повечето случаи участието на адвокати от трети страни в подготовката на договора за продажба на недвижими имоти не се изисква. По правило квалифицираните служители на агенция за недвижими имоти, извършваща сделка, са в състояние да подготвят такова споразумение въз основа на стандартни формуляри, одобрени и използвани в дейността на компанията.
3. При подписване на договора за продажба купувачът прави депозит (обикновено 10% от стойността на придобитото имущество)
Обикновено агенцията за недвижими имоти приема депозита от купувача и го държи до окончателните разплащания и регистрацията на сделката в отдела за земя. За купувача това гарантира връщане на депозита, ако транзакцията не се извърши по вина на продавача. А продавачът от своя страна може да разчита на изплащането на сумата на депозита като обезщетение, ако транзакцията не се осъществи по вина на купувача.
Пазарът на недвижими имоти в Дубай е многонационален. Купувачите, продавачите, наемодателите и наемателите обикновено са чужди граждани. Къде могат да се търсят един друг, в случай че нещо се обърка? Следователно агенция за недвижими имоти със седалище в Дубай е сериозен гарант за сделката. Освен това важен фактор е изискването на законодателство за 100% собственост на такава компания от местни жители - граждани на ОАЕ.
4. Продавачът изготвя разрешение от предприемача за продажба на неговия имот (No Object Certificate, NOC), което е необходимо за регистриране на сделката в Dubai Land Department.
Разрешение от предприемача (No Objective Certificate, NOC) всъщност е удостоверение за липсата на дълг на продавача към предприемача. Регистрацията на такова разрешение за продажба на недвижими имоти може да отнеме от 1 ден до 2-3 седмици, в зависимост от предприемача. Цената на такова разрешение отново е, в зависимост от политиката на разработчика, от 500 до 5000 дирхама в ОАЕ (приблизително 137 USD - 1370).
5. След получаване на разрешението за продажба продавачът и купувачът регистрират имота на името на новия собственик в поземления отдел.
Обикновено по време на регистрацията транзакции се уреждат и Регистърът на недвижимите имоти се поддържа от Land Land Department в Дубай в електронен вид. Регистрацията на прехвърляне на собствеността върху недвижими имоти се извършва в момента, в който купувачът и продавачът се свържат, и веднага купувачът получава удостоверение за регистрация („Име на собственост“), доказващо собствеността си върху придобития имот.
Ако имотът все още не е пуснат в експлоатация, тогава регистрацията му в поземления отдел се извършва във временния регистър. В този случай купувачът не получава удостоверение за регистрация, а т.нар. първоначален договор за покупко-продажба (първоначален договор за продажба). Когато обектът бъде пуснат в експлоатация, първичният договор за продажба е основание собственикът да получи удостоверение за регистрация.
Цената за регистриране на прехвърлянето на собствеността върху недвижими имоти в отдела за земя обикновено възлиза на 2% от продажната цена плюс малко фиксирано плащане (около 100 щатски долара) за издаване на сертификат.
За да се регистрирате в Департамента за земя, трябва да представите следните документи:
- оригинални паспорти на купувача и продавача,
- оригиналното удостоверение за регистрация на недвижими имоти на името на продавача,
- Оригинали на разрешение за продажба на недвижими имоти от предприемача (NOC),
- копие от договора за продажба.
Ако нямате възможност или желание лично да присъствате в Земеделския департамент по време на регистрацията на прехвърлянето на права, можете да делегирате правомощията си да регистрирате недвижими имоти от ваше име на всяко друго лице, като издадете нотариално заверено пълномощно. Това може да се направи например в нотариуса на Дубайските съдилища. Цената на нотариално заверяване на пълномощно е 60 дирхама в ОАЕ (около 16 долара) плюс 150 дирхама (около 41 долара), има услуги за въвеждане на пълномощно на английски и арабски език.
В момента на регистрация на прехвърлянето на права върху недвижими имоти се извършват окончателни сетълменти между продавача и купувача по сделката за покупко-продажба. Обикновено разплащанията се извършват чрез прехвърляне на предварително подготвени банкови чекове от купувача на продавача за необходимите суми (така наречените мениджърски чекове - аналог на банкова сметка). Често такива проверки се подготвят от агенция за недвижими имоти, която извършва сделка. Естествено преди това агенцията трябва да получи всички средства от купувача. Плащанията в брой понякога се срещат, но не са често срещани поради масата неудобства, която е свързана с това. 
Непосредствено преди да издаде удостоверението за регистрация на купувача, държавният регистратор моли купувача и продавача да извършат сетълменти и да подпише хартия, в която се посочва, че продавачът няма претенции за плащане на недвижими имоти.
За да протича гладко процесът на приключване на транзакцията, купувачът трябва да подготви всички чекове предварително и да координира имената и сумите, посочени в тях, с продавача. Ако транзакцията се извършва от агенция за недвижими имоти, тя обикновено поема функцията за координиране и координиране на плащанията.
Можете да получите всяка допълнителна информация за закупуване на недвижими имоти в Дубай от специалистите на IMEX Real Estate на тел. в Москва +7 495 5100008, безплатен номер в ОАЕ 800-IMEX (800-4639) или чрез изпращане на заявка по имейл [email protected].
